Giới thiệu chung về Quyết định 23/2014/QĐ-UBND

Quyết định 23/2014/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Nam Định ban hành Quy định về diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Nam Định. Văn bản này thay thế cho Quyết định số 21/2013/QĐ-UBND ngày 17/6/2013 của UBND tỉnh và chính thức có hiệu lực thi hành sau 10 ngày kể từ ngày ký. Quy định này thiết lập hạn mức diện tích và kích thước tối thiểu khi tách thửa đất ở, nhằm tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, quy hoạch xây dựng và phát triển đô thị, nông thôn trên địa bàn tỉnh.

Quy định chi tiết về diện tích và kích thước tối thiểu được phép tách thửa (Điều 5)

Diện tích và kích thước tối thiểu của thửa đất ở sau khi tách thửa được phân chia cụ thể theo từng khu vực địa giới hành chính và đặc điểm quy hoạch trên địa bàn tỉnh Nam Định như sau:

• Khu vực I (Khu vực nội thành thành phố Nam Định và các Thị trấn):
  • Đối với thửa đất là bộ phận cấu thành dãy phố: Diện tích tối thiểu được phép tách thửa là 30 m2; chiều rộng mặt tiền tối thiểu là 3,0 m; chiều sâu tối thiểu so với chỉ giới xây dựng là 5,0 m.
  • Đối với thửa đất đơn lẻ, độc lập: Diện tích tối thiểu được phép tách thửa là 45 m2; chiều rộng mặt tiền tối thiểu là 4,5 m; chiều sâu tối thiểu so với chỉ giới xây dựng là 5,0 m.
  • Đối với thửa đất trong các khu quy hoạch xây dựng đô thị có đường phố lộ giới mặt cắt nhỏ hơn 20 m: Diện tích tối thiểu là 36 m2; chiều rộng mặt tiền tối thiểu là 4,0 m; chiều sâu tối thiểu so với chỉ giới xây dựng là 5,0 m.
  • Đối với thửa đất trong các khu quy hoạch xây dựng đô thị có đường phố lộ giới mặt cắt lớn hơn hoặc bằng 20 m: Diện tích tối thiểu là 45 m2; chiều rộng mặt tiền tối thiểu là 4,5 m; chiều sâu tối thiểu so với chỉ giới xây dựng là 5,0 m.
• Khu vực II: Diện tích tối thiểu được phép tách thửa là 45 m2; chiều rộng mặt tiền tối thiểu là 3,0 m; chiều sâu tối thiểu so với chỉ giới xây dựng là 7,0 m.
• Khu vực III: Diện tích tối thiểu được phép tách thửa là 50 m2; chiều rộng mặt tiền tối thiểu là 4,0 m; chiều sâu tối thiểu so với chỉ giới xây dựng là 7,0 m.
• Khu vực IV: Diện tích tối thiểu được phép tách thửa là 80 m2; chiều rộng mặt tiền tối thiểu là 4,5 m; chiều sâu tối thiểu so với chỉ giới xây dựng là 7,0 m.

Điều kiện thực hiện việc tách thửa đất ở (Điều 6)

Để được phép thực hiện thủ tục tách thửa đất ở, người sử dụng đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý sau đây:

• Yêu cầu về Giấy chứng nhận: Người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa để thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp tách thửa để thực hiện quyền nhận thừa kế thì phải có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
• Tình trạng tranh chấp: Thửa đất yêu cầu tách thửa phải hoàn toàn không có tranh chấp.
• Yêu cầu về diện tích tối thiểu: Diện tích của thửa đất mới hình thành và diện tích còn lại của thửa đất ban đầu sau khi tách thửa đều phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được quy định tại Điều 5.
• Trường hợp đặc biệt (Tách thửa kết hợp hợp thửa): Trường hợp thửa đất tách ra có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu quy định tại Điều 5 thì chỉ được phép thực hiện nếu thửa đất tách ra đó được hợp nhất đồng thời với thửa đất liền kề để tạo thành một thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu; đồng thời, phần diện tích đất còn lại của thửa đất ban đầu sau khi chia tách cũng phải đảm bảo bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu quy định.

Các trường hợp tuyệt đối không được phép tách thửa (Điều 7)

Ủy ban nhân dân tỉnh Nam Định quy định cụ thể các trường hợp nghiêm cấm thực hiện việc tách thửa đất ở bao gồm:

• Không đáp ứng đầy đủ các điều kiện về diện tích, kích thước tối thiểu và các điều kiện thực hiện tách thửa quy định tại Điều 5 và Điều 6.
• Thửa đất ở thuộc các khu đô thị mới, khu tái định cư hoặc các thửa đất ở nằm trong quy hoạch chia lô chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Thửa đất nằm trong khu vực đã có thông báo chủ trương thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Thửa đất đang có tranh chấp.
• Thửa đất hoặc các tài sản gắn liền với thửa đất đó đang bị áp dụng các biện pháp ngăn chặn bởi cơ quan có thẩm quyền nhằm thực hiện quyết định hành chính hoặc bản án đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án.
• Người sử dụng đất có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng đất.
• Trường hợp nhiều người cùng được nhận chuyển nhượng, tặng cho, hoặc thừa kế quyền sử dụng chung một thửa đất, nếu thực hiện chia tách thửa đất đó cho từng người mà dẫn đến diện tích đất của bất kỳ ai nhỏ hơn mức tối thiểu quy định tại Điều 5 thì không được phép chia tách thửa đất. Trong trường hợp này, các đối tượng thụ hưởng phải thực hiện đăng ký dưới hình thức đồng chủ sử dụng đất.
• Các trường hợp khác không được phép tách thửa theo quy định chung của pháp luật đất đai hiện hành.

Quy định về tổ chức thực hiện và điều khoản chuyển tiếp (Điều 8)

Công tác tổ chức thi hành và xử lý các trường hợp lịch sử được quy định rõ ràng nhằm đảm bảo tính nhất quán và quyền lợi hợp pháp của người dân:

• Trách nhiệm của các cơ quan quản lý:
  • Sở Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm chủ trì hướng dẫn chi tiết việc thực hiện quy định này trên địa bàn toàn tỉnh.
  • Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Ủy ban nhân dân các huyện, thành phố và các đơn vị liên quan có trách nhiệm tuyên truyền, phổ biến rộng rãi quy định đến người dân; đồng thời tiến hành thanh tra, kiểm tra, giám sát chặt chẽ quá trình thực hiện. Nghiêm cấm việc cấp Giấy chứng nhận đối với các trường hợp tự ý tách thửa đất không đúng quy định hoặc có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu.
  • Các tổ chức hành nghề công chứng và Ủy ban nhân dân cấp xã (xã, phường, thị trấn) tuyệt đối không được thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực đối với các giao dịch chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất nếu thửa đất tách ra hoặc thửa đất còn lại không đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định.
• Điều khoản chuyển tiếp đối với các thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu: Đối với những thửa đất đang sử dụng hoặc đã thực hiện chia tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu quy định tại Điều 5 nhưng đã tồn tại trên thực tế trước ngày 27/6/2013 (ngày Quyết định số 21/2013/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành), nếu thửa đất đó đáp ứng đầy đủ các điều kiện hợp pháp khác để cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất vẫn được Nhà nước xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định.
• Giải quyết vướng mắc phát sinh: Trong quá trình triển khai thực hiện thực tế, nếu phát sinh khó khăn, vướng mắc, Ủy ban nhân dân các huyện và thành phố Nam Định có trách nhiệm kịp thời phản ánh bằng văn bản về Sở Tài nguyên và Môi trường để tổng hợp, báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét, đưa ra phương án giải quyết phù hợp.