Quyết định số 25/2024/QĐ-UBND do Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Kạn ban hành ngày 30 tháng 10 năm 2024 là văn bản pháp lý quan trọng quy định chi tiết về các chỉ tiêu xác định giá đất theo phương pháp thặng dư và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh. Quyết định này được xây dựng nhằm cụ thể hóa các quy định tại Nghị định số 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ, tạo cơ sở pháp lý thống nhất, minh bạch cho công tác định giá đất tại địa phương.

• Tên văn bản: Quyết định số 25/2024/QĐ-UBND quy định chỉ tiêu xác định giá đất theo phương pháp thặng dư và yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn.
• Cơ quan ban hành: Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Kạn.
• Ngày ban hành: Ngày 30 tháng 10 năm 2024.
• Ngày có hiệu lực: Ngày 15 tháng 11 năm 2024.
• Người ký ban hành: Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Kạn - Nguyễn Đăng Bình.

Quyết định này quy định chi tiết các nội dung liên quan đến việc định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn, bao gồm:

• Phạm vi điều chỉnh: Quy định chi tiết điểm đ khoản 2 và điểm đ khoản 3 Điều 6; khoản 3 Điều 8 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ về giá đất.
• Đối tượng áp dụng:
  • Các cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai; cơ quan và người có thẩm quyền xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể tại tỉnh Bắc Kạn.
  • Các tổ chức tư vấn xác định giá đất và cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất.
  • Các tổ chức, cá nhân khác có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến công tác định giá đất.

Tại Phụ lục I ban hành kèm theo Quyết định, UBND tỉnh Bắc Kạn quy định chi tiết các chỉ tiêu ước tính chi phí phát triển đối với từng loại hình dự án cụ thể như sau:

• Chi phí kinh doanh (tính theo tỷ lệ %):
  • Dự án nhà ở liền kề và nhà ở dạng biệt thự: Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng được xác định là 2%.
  • Dự án nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền: Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng được xác định là 2%.
  • Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp: Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng là 2%; Chi phí quản lý, vận hành là 20%.
  • Dự án đầu tư phi nông nghiệp (trừ đất ở, đất khu công nghiệp, đất cụm công nghiệp): Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng là 2%; Chi phí quản lý, vận hành là 15%.
• Chi phí lãi vay và lợi nhuận của nhà đầu tư: Được áp dụng thống nhất ở mức 20% đối với tất cả các loại hình dự án nêu trên (bao gồm dự án nhà ở liền kề/biệt thự, dự án phân lô bán nền, dự án hạ tầng khu/cụm công nghiệp và dự án phi nông nghiệp khác).

Việc ước tính doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất được xác định dựa trên các chỉ tiêu cụ thể về tỷ lệ lấp đầy và tỷ lệ bán hàng:

• Tỷ lệ lấp đầy của các dự án:
  • Dự án nhà ở liền kề, nhà ở biệt thự, dự án phân lô bán nền và dự án phi nông nghiệp khác: Tỷ lệ lấp đầy trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu được quy định là 50%. Các năm tiếp theo tỷ lệ này tăng đều cho đến khi đạt mức tối đa là 100% và giữ ổn định cho đến hết thời gian thực hiện dự án.
  • Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp: Tỷ lệ lấp đầy trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu là 30%. Các năm tiếp theo tăng đều cho đến khi đạt mức tối đa là 100% và duy trì ổn định đến khi kết thúc dự án.
• Tỷ lệ bán hàng: Căn cứ trực tiếp vào tiến độ được xác định trong chủ trương đầu tư, hồ sơ mời thầu thực hiện dự án hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư. Tổ chức xác định giá đất có trách nhiệm đề xuất cụ thể trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.

Phụ lục II của Quyết định hướng dẫn chi tiết về các yếu tố ảnh hưởng và cách thức điều chỉnh giá đất khi thực hiện phương pháp so sánh:

• Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất: Thực hiện nghiêm túc theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 8 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ.
• Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa: Mức điều chỉnh tỷ lệ (%) chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất giữa thửa đất cần định giá với thửa đất so sánh (tăng hoặc giảm) không được vượt quá 30%, đồng thời phải bảo đảm tuân thủ quy định tại khoản 8 Điều 4 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP.
• Cách thức điều chỉnh cụ thể đối với một số yếu tố đặc thù:
  • Thửa đất tiếp giáp 3 mặt đường: Giá đất tăng 15% so với các thửa đất tiếp giáp 1 mặt đường cùng vị trí.
  • Thửa đất tiếp giáp 2 mặt đường: Giá đất tăng 10% so với các thửa đất tiếp giáp 1 mặt đường cùng vị trí.
  • Thửa đất đối diện công viên cây xanh, khu thể thao, hồ nước, chợ, trung tâm thương mại hoặc thửa đất tiếp giáp 1 mặt đường và có thêm 1 mặt thoáng: Giá đất tăng 5% so với các thửa đất tiếp giáp 1 mặt đường cùng vị trí.
  • Thửa đất có đường cụt đâm thẳng vào: Giá đất giảm 10% so với các thửa đất tiếp giáp 1 mặt đường cùng vị trí.
  • Thửa đất tiếp giáp hoặc đối diện khu nghĩa trang, nghĩa địa, bãi rác, khu xử lý chất thải, khu chăn nuôi tập trung: Giá đất giảm 10% so với các thửa đất tiếp giáp 1 mặt đường cùng vị trí.
• Vai trò của tổ chức xác định giá đất: Có trách nhiệm đề xuất cụ thể trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất về việc lựa chọn các yếu tố ảnh hưởng và cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch theo từng mục đích sử dụng đất, đặc điểm và mục tiêu của từng dự án để trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.

• Hiệu lực thi hành: Quyết định chính thức có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15 tháng 11 năm 2024.
• Trách nhiệm tham mưu điều chỉnh: Trong quá trình thực hiện, nếu phát sinh trường hợp cần thiết, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan tham mưu cho Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định điều chỉnh các quy định tại Quyết định này để phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.
• Trách nhiệm thi hành: Chánh Văn phòng UBND tỉnh; Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất các cấp; Giám đốc các Sở: Tài nguyên và Môi trường, Tài chính, Xây dựng, Kế hoạch và Đầu tư, Công Thương; Cục trưởng Cục Thuế tỉnh; Trưởng ban Quản lý các khu công nghiệp tỉnh Bắc Kạn; Thủ trưởng các sở, ban, ngành cấp tỉnh; Chủ tịch UBND các huyện, thành phố và các tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành quyết định này.