Quyết định số 26/2023/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Tiền Giang là văn bản pháp lý quan trọng quy định chi tiết về điều kiện, tiêu chí, quy mô và tỷ lệ để tách một khu đất thành dự án độc lập đối với các dự án đầu tư có sử dụng phần diện tích đất do Nhà nước quản lý xen kẽ với đất đã nhận chuyển nhượng, thuê hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Quyết định này giúp tháo gỡ các vướng mắc trong quá trình giao đất, cho thuê đất và chấp thuận chủ trương đầu tư trên địa bàn tỉnh.

1. Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng

Quyết định này điều chỉnh đối với các dự án đầu tư có sử dụng phần diện tích đất do Nhà nước giao đất để quản lý (theo quy định tại Điều 8 Luật Đất đai), đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và không có tài sản gắn liền với đất. Phần diện tích đất này phải có vị trí nằm xen kẽ với phần diện tích đất đã nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Tiền Giang.

Đối tượng áp dụng bao gồm:

• Các nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất trên địa bàn tỉnh.
• Các cơ quan quản lý nhà nước, các tổ chức, cá nhân và người sử dụng đất có liên quan trực tiếp đến việc thẩm định, rà soát và thực hiện tách khu đất thành dự án độc lập.

2. Giải thích các khái niệm cốt lõi

Văn bản đưa ra định nghĩa rõ ràng cho hai khái niệm then chốt:

• Khu đất: Là phần diện tích đất do Nhà nước giao quản lý, đất công ích nông nghiệp, hoặc đất không được phép chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn và hoàn toàn không có tài sản gắn liền với đất.
• Dự án độc lập: Là dự án đầu tư mà việc triển khai thực hiện hoặc không thực hiện dự án này hoàn toàn không gây ảnh hưởng hay tác động tiêu cực đến việc vận hành, thực hiện của các dự án khác xung quanh.

3. Điều kiện, tiêu chí để tách khu đất thành dự án độc lập

Để một khu đất xen kẽ được xem xét tách thành một dự án độc lập, khu đất đó phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện và tiêu chí sau:

• Phải phù hợp hoàn toàn với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm và các quy hoạch chuyên ngành khác đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Khu đất phải bao gồm một hoặc nhiều thửa đất liền kề nhau, tạo thành một khối thống nhất và không bị chia cắt bởi bất kỳ thửa đất của chủ sử dụng đất khác.
• Có ít nhất một mặt tiếp giáp với đường giao thông hiện hữu (đạt tiêu chuẩn đường cấp VI trở lên), hoặc kênh giáp đường giao thông, hoặc đường giao thông đã có trong quy hoạch và sẽ được triển khai đồng thời với dự án. Chiều dài tối thiểu tiếp giáp với đường hoặc kênh phải đạt từ 10 mét trở lên; chiều sâu tính từ mốc lộ giới hoặc hành lang bảo vệ vào phía trong phải đạt tối thiểu 20 mét.
• Khu đất hoàn toàn không có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm pháp luật về đất đai; hoặc nếu có tranh chấp, vi phạm thì phải đã được giải quyết triệt để bằng văn bản, quyết định có hiệu lực pháp luật của cơ quan thẩm quyền.

4. Quy mô và tỷ lệ diện tích tối thiểu để tách dự án

Quyết định phân chia hạn mức quy mô và tỷ lệ diện tích đất tách thành dự án độc lập theo từng khu vực địa giới hành chính cụ thể:

• Tại khu vực đô thị và thị trấn: Áp dụng đối với địa bàn thành phố Mỹ Tho, thị xã Cai Lậy, thị xã Gò Công và các thị trấn thuộc các huyện. Khu đất phải có diện tích tối thiểu từ 500 m2 trở lên và chiếm tỷ lệ tối thiểu là 20% trên tổng diện tích đất dự kiến thực hiện dự án.
• Tại các khu vực còn lại (khu vực nông thôn): Khu đất phải có diện tích tối thiểu từ 1.000 m2 trở lên và chiếm tỷ lệ tối thiểu là 20% trên tổng diện tích đất của toàn bộ dự án.
• Trường hợp đặc biệt: Đối với những khu đất đã đáp ứng đủ các điều kiện, tiêu chí, quy mô và tỷ lệ nêu trên nhưng lại có hình dạng đặc biệt (khó bo góc, hình thù dị dạng...), Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ chủ trì phối hợp với Sở Kế hoạch và Đầu tư cùng Ủy ban nhân dân cấp huyện để báo cáo, đề xuất Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét và chỉ đạo giải quyết riêng cho từng trường hợp cụ thể.

5. Trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước

Quyết định phân định rõ vai trò, nhiệm vụ của từng sở, ngành và địa phương trong công tác quản lý và thực hiện:

• Sở Tài nguyên và Môi trường: Là cơ quan chủ trì hướng dẫn, tổ chức thực hiện quyết định; tiến hành thanh tra, kiểm tra định kỳ việc quản lý quỹ đất tại các địa phương; chủ trì rà soát và tham mưu cho Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định việc tách khu đất thành dự án độc lập.
• Sở Kế hoạch và Đầu tư: Chủ trì phối hợp với các đơn vị liên quan tham mưu cho Ủy ban nhân dân tỉnh trong việc chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án thuộc trường hợp có đất xen kẽ cần xử lý.
• Các sở, ngành liên quan: Có trách nhiệm phối hợp, tham gia đóng góp ý kiến chuyên môn theo chức năng nhiệm vụ của ngành khi nhận được văn bản đề nghị từ Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Sở Kế hoạch và Đầu tư.
• Ủy ban nhân dân cấp huyện: Chịu trách nhiệm rà soát, xác định chính xác nguồn gốc đất đai, tình trạng tài sản trên đất trong quá trình thẩm định hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư; phối hợp chặt chẽ với các sở ngành để đánh giá các tiêu chí tách dự án.

6. Quy định chuyển tiếp và hiệu lực thi hành

Về điều khoản chuyển tiếp, đối với các dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư trước ngày Quyết định này có hiệu lực nhưng chưa được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất:

• Nếu phần diện tích đất xen kẽ đủ điều kiện tách thành dự án độc lập theo quy định tại Quyết định này thì thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm a khoản 5 Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 148/2020/NĐ-CP).
• Nếu không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập thì thực hiện giao đất hoặc cho thuê đất không thông qua đấu giá theo quy định tại điểm b khoản 5 Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 148/2020/NĐ-CP).

Quyết định 26/2023/QĐ-UBND chính thức có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 12 năm 2023. Trong quá trình triển khai thực hiện, nếu phát sinh khó khăn, vướng mắc, các cơ quan, tổ chức và cá nhân có trách nhiệm phản ánh bằng văn bản gửi về Sở Tài nguyên và Môi trường và Sở Kế hoạch và Đầu tư để tổng hợp, báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét sửa đổi, bổ sung kịp thời.