Quyết định 33/2014/QĐ-UBND do Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành là văn bản pháp lý quan trọng quy định về diện tích tối thiểu khi tách thửa đối với đất ở trên địa bàn thành phố. Dưới đây là tóm tắt chi tiết và chuyên sâu toàn bộ nội dung của Quyết định này.

Phạm vi điều chỉnh và Đối tượng áp dụng (Điều 1 và Điều 2)

Quyết định này quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh theo quy định của Luật Đất đai. Các quy định này áp dụng cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có yêu cầu tách thửa, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục tách thửa và các tổ chức, cá nhân khác có liên quan.

Quyết định nêu rõ các trường hợp không áp dụng quy định về diện tích tối thiểu tách thửa bao gồm:

• Chuyển quyền sử dụng đất trọn thửa đất.
• Bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 22 tháng 4 năm 2013 của Chính phủ về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
• Các trường hợp tách thửa do Nhà nước thực hiện thu hồi một phần thửa đất.
• Thửa đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa để tặng cho, chuyển nhượng cho Nhà nước, hộ gia đình, cá nhân để xây dựng nhà ở theo chính sách xã hội mà có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu quy định.
• Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành, có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Các trường hợp không được phép tách thửa đất (Điều 3)

Quyết định quy định cụ thể các trường hợp đất ở không được phép thực hiện tách thửa bao gồm:

• Đất thuộc khu vực bảo tồn đã được Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt danh mục phải bảo tồn theo quy định của pháp luật.
• Đất thuộc các khu vực hiện đang là biệt thự được tiếp tục quản lý theo quy hoạch; biệt thự thuộc sở hữu Nhà nước; biệt thự thuộc nhóm 1 và nhóm 2 theo quy định tại Thông tư số 38/2009/TT-BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc quản lý sử dụng nhà biệt thự tại khu vực đô thị; biệt thự thuộc dự án đã quy hoạch; đất ở thuộc các dự án đã được Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận cho từng nền đất theo quy hoạch được duyệt. Trường hợp quy hoạch này không còn phù hợp, phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch trước khi tách thửa và việc tách thửa phải đảm bảo đúng quy hoạch điều chỉnh.
• Thửa đất nằm trong khu vực đã có Thông báo thu hồi đất hoặc Quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa (Điều 3)

Đối với các trường hợp được phép tách thửa, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại (sau khi trừ lộ giới) phải đảm bảo diện tích tối thiểu và kích thước mặt tiền theo từng khu vực cụ thể như sau:

• Khu vực 1: Gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú.
  • Đối với đất ở chưa có nhà: Diện tích tối thiểu là 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.
  • Đối với đất có nhà hiện hữu: Diện tích tối thiểu là 45m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố có lộ giới lớn hơn hoặc bằng 20 mét; hoặc diện tích tối thiểu là 36m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố có lộ giới nhỏ hơn 20 mét.
• Khu vực 2: Gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện được quy hoạch đô thị hóa.
  • Đối với đất ở chưa có nhà: Diện tích tối thiểu là 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.
  • Đối với đất có nhà hiện hữu: Diện tích tối thiểu là 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.
• Khu vực 3: Gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn hoặc khu vực được quy hoạch đô thị hóa thuộc huyện).
  • Đối với đất ở chưa có nhà: Diện tích tối thiểu là 120m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 07 mét.
  • Đối với đất có nhà hiện hữu: Diện tích tối thiểu là 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

Bên cạnh điều kiện về diện tích và kích thước, việc tách thửa phải đảm bảo được hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch và kết nối, đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật hiện hữu. Trường hợp thửa đất khi tách thửa sẽ hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật khác, Ủy ban nhân dân quận, huyện có trách nhiệm hướng dẫn thực hiện để đảm bảo kết nối hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực. Diện tích làm đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật khác được đưa vào sử dụng chung theo quy hoạch.

Quy định đối với thửa đất trong khu dân cư hiện hữu và các trường hợp đặc biệt (Điều 3)

Quyết định phân chia rõ các trường hợp xử lý đất trong khu dân cư hiện hữu và các nhu cầu đặc biệt của người sử dụng đất:

• Trường hợp thửa đất không thuộc khu vực Nhà nước phải thu hồi để đầu tư theo quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất được duyệt: Ủy ban nhân dân quận, huyện căn cứ nhu cầu của người sử dụng đất để xem xét giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất toàn bộ hoặc một phần thửa đất sang đất ở, đồng thời thực hiện tách thửa đất. Thửa đất sau khi chuyển mục đích và tách thửa phải đảm bảo các điều kiện về diện tích tối thiểu theo từng khu vực.
• Trường hợp thửa đất thuộc khu vực Nhà nước phải thu hồi để đầu tư theo quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất được duyệt:
  • Nếu thửa đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được phê duyệt và công bố thì vẫn được phép tách thửa theo quy định thông thường.
  • Nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được phê duyệt và công bố thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của mình nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm. Nếu có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Trường hợp đã có Thông báo hoặc Quyết định thu hồi đất thì không được phép tách thửa.
• Trường hợp hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật khi tách thửa: Người sử dụng đất có trách nhiệm đầu tư hoàn thiện, bàn giao và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất làm đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật. Ủy ban nhân dân quận, huyện có trách nhiệm tiếp nhận và quản lý theo quy định.
• Trường hợp tách thửa để hợp thửa với thửa đất liền kề: Thửa đất tách ra để hợp thửa với thửa liền kề được phép có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu quy định, nhưng thửa đất còn lại sau khi tách phải đảm bảo diện tích lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu quy định. Trường hợp điều chỉnh ranh giữa các thửa đất để có hình thể phù hợp mà diện tích không thay đổi thì giao Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận, huyện giải quyết theo thẩm quyền.
• Căn cứ quy hoạch để giải quyết tách thửa: Cơ quan thẩm quyền căn cứ vào quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch nông thôn mới đã được phê duyệt để xem xét giải quyết. Nếu chưa có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 thì căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt để xem xét giải quyết.

Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân quận, huyện (Điều 4)

Ủy ban nhân dân quận, huyện đóng vai trò chủ chốt trong việc quản lý và thực thi quy định tách thửa đất trên địa bàn, cụ thể:

• Giải quyết trường hợp đặc biệt: Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc chuẩn hộ nghèo, hộ cận nghèo của Thành phố hoặc khi thực hiện thừa kế, Ủy ban nhân dân quận, huyện căn cứ quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật đô thị, điều kiện để hợp khối, cảnh quan khu vực và quy chuẩn xây dựng để xem xét giải quyết tách thửa, nhưng diện tích tối thiểu của thửa đất hình thành không được nhỏ hơn 25m2.
• Quản lý hạ tầng kỹ thuật: Hướng dẫn và kiểm tra nghiệm thu việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật đối với các trường hợp tách thửa có hình thành đường giao thông mới.
• Thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm: Chỉ đạo các phòng, ban chức năng và Ủy ban nhân dân cấp xã thường xuyên kiểm tra, phát hiện và xử lý nghiêm các trường hợp tách thửa không đúng quy định. Ngăn chặn các hành vi nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp trái phép, phân lô tách thửa không đúng quy hoạch, hoặc chuyển mục đích sử dụng đất để kinh doanh bất động sản trái pháp luật và không đảm bảo hạ tầng kỹ thuật.
• Báo cáo định kỳ: Định kỳ 06 tháng một lần, Ủy ban nhân dân quận, huyện phải báo cáo kết quả thực hiện công tác tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất về Ủy ban nhân dân Thành phố và Sở Tài nguyên và Môi trường. Trong quá trình thực hiện nếu có vướng mắc, phải báo cáo Sở Tài nguyên và Môi trường để phối hợp giải quyết hoặc trình Ủy ban nhân dân Thành phố xem xét.

Hiệu lực thi hành và Trách nhiệm thực hiện (Điều 5 và Điều 6)

Quyết định 33/2014/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành sau 10 ngày kể từ ngày ký ban hành. Quyết định này chính thức thay thế cho hai văn bản trước đây của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh bao gồm:

• Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 25 tháng 02 năm 2009 quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa.
• Quyết định số 54/2012/QĐ-UBND ngày 03 tháng 12 năm 2012 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND.

Các chức danh và cơ quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này bao gồm: Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân Thành phố, Giám đốc các Sở: Tài nguyên và Môi trường, Xây dựng, Quy hoạch - Kiến trúc, Tư pháp, Nông nghiệp và Phát triển nông thôn; Thủ trưởng các sở, ngành Thành phố; các tổ chức hành nghề công chứng; Chủ tịch Ủy ban nhân dân các quận, huyện, phường, xã, thị trấn và toàn bộ người sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.