1. Tên đồ án: Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu dân cư Ninh Khang, xã Ninh Khang, huyện Hoa Lư.

2. Phạm vi, ranh giới nghiên cứu lập quy hoạch

Phạm vi nghiên cứu lập quy hoạch nằm trên địa phận xã Ninh Khang, huyện Hoa Lư, tỉnh Ninh Bình, cụ thể như sau:

- Phía Bắc giáp đường quy hoạch;

- Phía Nam giáp khu công viên cây xanh;

- Phía Đông giáp sông Đáy;

- Phía Tây giáp kênh Quyết Thắng.

(Phạm vi, ranh giới lập quy hoạch sẽ được xác định cụ thể trong quá trình nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết).

3. Quy mô diện tích lập quy hoạch: Khoảng 82 ha (diện tích đất cụ thể sẽ được xác định trong quá trình nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết).

4. Tính chất khu quy hoạch

- Là khu đô thị mới đáp ứng nhu cầu nhà ở cho dân cư khu vực; phát triển đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng nhu cầu ở dân cư, phục vụ tái định cư giải phóng mặt bằng các dự án trên địa bàn; có thiết kế quy hoạch đảm bảo định hướng theo Quy hoạch chung Đô thị Ninh Bình đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 và Quy hoạch phân khu các khu vực 1-1-A, 1-3-A, 1-3-B, 1-3-C trong Quy hoạch chung Đô thị Ninh Bình đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050.

- Là khu đô thị có kết hợp khu ở và khu thương mại dịch vụ ven sông Đáy tạo không gian thương mại hiện đại, có cảnh quan không gian hài hòa với cảnh quan sông Đáy và khu vực xung quanh.

5. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật áp dụng cho quy hoạch

Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật áp dụng cho đô thị loại I, tuân thủ quy định tại Quy chuẩn Quy hoạch xây dựng Việt Nam, Tiêu chuẩn thiết kế và phù hợp với các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật quy hoạch chung đô thị Ninh Bình đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 và Quy hoạch phân khu các khu vực 1-1-A, 1-3-A, 1-3-B, 1-3-C trong Quy hoạch chung Đô thị Ninh Bình đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 đã được phê duyệt.

Một số chi tiêu cụ thể như sau:

5.1. Chỉ tiêu hạ tầng xã hội

a) Chỉ tiêu sử dụng đất

+ Đất nhóm ở:                                             (60,0 - 65,0) m²/người.

+ Đất công trình công cộng đơn vị ở:           (3,0 - 5,0) m²/người.

+ Đất cây xanh đơn vị ở:                             (3,0 - 5,0) m²/người.

+ Đất trường tiểu học:                                 (15,0 - 25,0) m²/chỗ.

+ Đất trường mầm non:                               15 m²/chỗ.

b) Chỉ tiêu xây dựng đô thị

- Tầng cao tối đa:

+ Nhà ở liên kế:                                           3 - 4 tầng

+ Nhà ở biệt thự:                                         2 - 3 tầng.

+ Nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ:               10 tầng.

+ Công trình công cộng:                              3 - 6 tầng.

- Mật độ xây dựng tối đa:

+ Nhà ở liên kế:                                           80%.

+ Nhà ở biệt thự (O3):                                 35%.

+ Nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ:               40%.

+ Bãi đỗ xe công cộng:                               20%.

5.2. Chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật

Các chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật được áp dụng theo tiêu chuẩn đô thị loại I như sau:

- Cấp nước:

+ Tỷ lệ cấp nước:                                        100% dân số

+ Nước sinh hoạt:                                       100 l/ng.ngđ

+ Nước cấp cho CT thương mại dịch vụ:      31/m² sàn.ng.đ

+ Trường học:                                             25 - 100 l/học sinh.ng.đ

+ Nước tưới cây, rửa đường:                      8%Qsh.

+ Nước dự phòng, rò rỉ:                              20%Qsh.

+ Nước chữa cháy: 15l/s đám cháy (chữa cháy trong 3h, cho 2 đám cháy đồng thời).

- Cấp điện

+ Cấp điện nhà liên kế:                                3 KW/căn.

+ Cấp điện nhà biệt thự:                              5 KW/căn.

+ Công trình thương mại dịch vụ:                 30W/m² sàn.

+ Nhà chung cư:                                         4KW/hộ

+ Trường học, nhà trẻ:                                 0,1-0,2KW/học sinh.

+ Cây xanh công viên:                                 15kW/ha.

+ Chiếu sáng đường phố:                            12kW/ha.

- Thoát nước thải và vệ sinh môi trường

+ Thoát nước thải sinh hoạt:                        180lít/người/ngđ.

+ Tỷ lệ thu gom nước thải sinh hoạt:            (90-95)%.

+ Chỉ tiêu xử lý chất thải:                             (1,0-1,3) kg/người/ngđ.

+ Rác thải thu gom 100% và vận chuyển về khu xử lý rác của thành phố.

6. Nội dung nghiên cứu quy hoạch

6.1. Nguyên tắc chung

- Tuân thủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành, khớp nối về quy hoạch không gian và sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật phù hợp với Quy hoạch chung đô thị Ninh Bình đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050, Quy hoạch phân khu các khu vực 1-1-A, 1-3-A, 1-3-B, 1-3-C trong Quy hoạch chung Đô thị Ninh Bình đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 và các dự án liên quan.

- Nghiên cứu thiết kế quy hoạch - kiến trúc giàu bản sắc, phù hợp với cảnh quan thiên nhiên khu vực xung quanh cơ cấu sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, và đảm bảo về điều kiện vệ sinh môi trường, thuận lợi cho việc phân chia giai đoạn đầu tư xây dựng;

- Nghiên cứu mô hình quy hoạch - tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan hợp lý, hình thành một khu dân cư đồng bộ, hiện đại, đóng góp cho bộ mặt kiến trúc của đô thị Ninh Bình.

6.2. Nội dung nghiên cứu lập quy hoạch

a) Phân tích, đánh giá hiện trạng:

- Tổng hợp, phân tích đánh giá hiện trạng kiến trúc, cảnh quan, nhà ở, giao thông, môi trường, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, đặc trưng kiến trúc... của khu vực xung quanh, các dự án xây dựng, công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật, quỹ đất xây dựng và các yếu tố khống chế, những thuận lợi, khó khăn, ưu thế phát triển và những vấn đề về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến khu vực lập quy hoạch.

- Phân tích đánh giá các quy định của Quy hoạch chung đô thị Ninh Bình đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 và Quy hoạch phân khu các khu vực 1-1-A, 1-3-A, 1-3-B, 1-3-C trong Quy hoạch chung Đô thị Ninh Bình đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 đã được phê duyệt liên quan đến khu vực lập quy hoạch.

b) Xác định chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật cho toàn khu vực quy hoạch.

c) Trên cơ sở hiện trạng được tổng hợp, đề xuất cơ cấu quy hoạch sử dụng đất phù hợp với Quy hoạch chung đô thị Ninh Bình đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 và Quy hoạch phân khu các khu vực 1-1-A, 1-3-A, 1-3-B, 1-3-C trong Quy hoạch chung Đô thị Ninh Bình đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050. Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất; xác định chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao công trình, khoảng lùi công trình đối với từng lô đất và trục đường phù hợp với chức năng, tính chất các công trình dịch vụ thương mại ven sông Đáy, các khu dân cư và các công trình công cộng, công trình xã hội phục vụ cho khu vực theo các chỉ tiêu sử dụng đất xác định theo Quy hoạch phân khu các khu vực 1-1-A, 1-3-A, 1-3-B, 1-3-C trong Quy hoạch chung Đô thị Ninh Bình đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050.

d) Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan không gian

- Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan phải đảm bảo cảnh quan không gian sinh động, hài hòa với khu vực dân cư hiện có, phù hợp với cảnh quan thiên nhiên khu vực; tạo nét khang trang, hiện đại, không đơn điệu, phù hợp với các quy định và quy chuẩn xây dựng hiện hành, mặt khác phải tạo được các điểm nhấn kiến trúc tại các vị trí có tầm nhìn thuận tiện;

- Tổ chức không gian khu dịch vụ thương mại ven sông Đáy là khu vực có kiến trúc hiện đại, tạo không gian thương mại nổi bật, có nhịp điệu về tầng cao và khối tích. Công viên cây xanh và mặt nước kết hợp phục vụ nhu cầu của người dân và cảnh quan khu vực; tổ chức không gian mặt nước tập trung giao với kênh Quyết Thắng và kênh Bạch Cừ, kết nối hài hòa với các dự án ở khu vực xung quanh.

e) Quy hoạch hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật: Hệ thống hạ tầng kỹ thuật được bố trí đến mạng lưới đường nội bộ, bao gồm các nội dung sau:

- Quy hoạch chuẩn bị kỹ thuật và thoát nước mưa: Xác định cốt xây dựng đối với từng lô đất. Xác định lưu vực thoát nước mưa, từ đó đưa ra giải pháp thoát nước phù hợp với hệ thống kênh nước và các lưu vực đã xác định trong quy hoạch phân khu. Có giải pháp đấu nối và xử lý thoát nước với khu dân cư cũ, các quy hoạch lân cận.

- Quy hoạch giao thông: Xác định mạng lưới giao thông (kể cả đường đi bộ nếu có), mặt cắt, chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng các tuyến đường; Điều chỉnh mặt cắt các tuyến đường theo các dự án, quy hoạch đã được duyệt, khớp nối đồng bộ với hệ thống giao thông khu vực. Xác định rõ có xây dựng trên từng tuyến đường, các điểm đấu nối với trục đường chính như trục đường kênh Quyết Thắng, trục đường Bái Đính - Kim Sơn, trục đường kết hợp kênh Bạch Cừ. Cụ thể hóa giao thông đường thủy trên kênh theo quy hoạch phân khu, kết hợp hài hòa giữa mạng lưới giao thông đường bộ và giao thông thủy.

- Quy hoạch cấp nước: Xác định chỉ tiêu, nhu cầu và nguồn cấp nước; xác định giải pháp cấp nước về công trình đầu mối, mạng lưới đường ống cấp nước, điểm đấu nối cấp nước cho khu vực. Xác định vị trí các họng cấp nước cứu hỏa.

- Quy hoạch cấp điện: Xác định chỉ tiêu về cấp điện, tính toán nhu cầu sử dụng điện năng, xác định nguồn điện vị trí, quy mô các trạm biến áp; mạng lưới đường dây trung thế, hạ thế và chiếu sáng đô thị.

- Quy hoạch thoát nước: Xác định các chỉ tiêu về thoát nước, CTR, hệ thống thoát nước thải được xây dựng riêng (nước mưa riêng). Căn cứ nhu cầu dùng nước, tính toán lượng nước thải hợp lý. Thiết kế mạng lưới đường ống: kích thước, độ dài, hướng thoát nước, vật liệu xây dựng đường ống thu gom về trạm xử lý nước thải của khu vực. Xác định khu vực tập trung rác. Tính toán quy mô, lựa chọn vị trí thu gom rác thải hợp lý..

7. Hồ sơ sản phẩm đồ án quy hoạch

Thực hiện theo quy định tại Nghị định 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 của Chính phủ về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị; Thông tư số 10/2010/TT-BXD ngày 11/8/2010 của Bộ Xây dựng về quy định hồ sơ của từng loại quy hoạch đô thị.

8. Tổ chức thực hiện