Thông tư 10/2012/TT-BXD được ban hành bởi Bộ trưởng Bộ Xây dựng nhằm hướng dẫn chi tiết về hồ sơ, quy trình, thẩm quyền và các nội dung liên quan đến việc cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Nghị định số 64/2012/NĐ-CP của Chính phủ.

Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng

Thông tư này áp dụng đối với các cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng, các chủ đầu tư công trình xây dựng, chủ sở hữu nhà ở riêng lẻ và các tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động xây dựng trên lãnh thổ Việt Nam.

Nội dung giấy phép xây dựng (Điều 1)

Giấy phép xây dựng được cấp theo các mẫu quy định cụ thể cho từng loại công trình và nhà ở riêng lẻ bao gồm:

• Giấy phép xây dựng cấp cho công trình (Phụ lục số 1): Gồm công trình không theo tuyến (mẫu số 1), công trình theo tuyến (mẫu số 2), công trình theo giai đoạn (mẫu số 3) và công trình thuộc dự án (mẫu số 4).
• Giấy phép xây dựng cấp cho nhà ở riêng lẻ (Phụ lục số 2): Gồm nhà ở tại đô thị (mẫu số 1) và nhà ở tại nông thôn (mẫu số 2).
• Giấy phép xây dựng cấp cho trường hợp sửa chữa, cải tạo công trình, nhà ở riêng lẻ (Phụ lục số 3).
• Giấy phép di dời công trình (Phụ lục số 4).
• Giấy phép xây dựng tạm cấp cho công trình hoặc nhà ở riêng lẻ (Phụ lục số 5).

Điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng (Điều 2)

• Đối với việc lấy ý kiến các cơ quan quản lý nhà nước: Tùy thuộc vào quy mô, tính chất và địa điểm xây dựng, cơ quan cấp phép sẽ chủ động gửi hồ sơ lấy ý kiến của các cơ quan chức năng liên quan. Nếu công trình không liên quan đến các điều kiện đặc thù thì không cần lấy ý kiến.
• Đối với khu vực đô thị đã ổn định chức năng sử dụng đất: Không bắt buộc lập đồ án quy hoạch đô thị nhưng phải lập đồ án thiết kế đô thị riêng trình cấp có thẩm quyền phê duyệt làm cơ sở cấp phép. Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quy định cụ thể các khu vực phải lập thiết kế đô thị (đặc biệt là tuyến phố có lộ giới từ 12m trở lên) hoặc ban hành Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đối với các khu vực khác.
• Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn: Trường hợp chưa có quy hoạch điểm dân cư nông thôn được duyệt, UBND cấp huyện có trách nhiệm xác định và quy định cụ thể các khu vực bắt buộc phải có giấy phép xây dựng. Nhà ở riêng lẻ nằm ngoài các khu vực này được miễn giấy phép xây dựng.

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp xây dựng mới (Điều 3)

• Công trình không theo tuyến: Gồm đơn đề nghị (mẫu 1 Phụ lục 6); bản sao công chứng/chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất; 02 bộ bản vẽ thiết kế (bản vẽ mặt bằng vị trí tỷ lệ 1/100 - 1/500 kèm sơ đồ vị trí; bản vẽ các mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt chủ yếu tỷ lệ 1/50 - 1/200; bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/100 - 1/200, mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 kèm sơ đồ đấu nối hạ tầng kỹ thuật).
• Công trình theo tuyến trong đô thị: Gồm đơn đề nghị (mẫu 2 Phụ lục 6); bản sao giấy tờ quyền sử dụng đất; 02 bộ bản vẽ thiết kế (sơ đồ vị trí, hướng tuyến; bản vẽ mặt bằng tổng thể hoặc bình đồ tỷ lệ 1/500 - 1/5000; bản vẽ các mặt cắt ngang chủ yếu tỷ lệ 1/50 - 1/200). Đối với công trình ngầm phải bổ sung bản vẽ mặt cắt ngang, mặt cắt dọc thể hiện chiều sâu tỷ lệ 1/50 - 1/200 và sơ đồ đấu nối hạ tầng kỹ thuật ngoài công trình.
• Công trình tôn giáo: Thành phần hồ sơ tương tự công trình không theo tuyến và phải có thêm văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng, quy mô công trình của cơ quan quản lý nhà nước về tôn giáo theo phân cấp.
• Công trình tín ngưỡng: Thành phần hồ sơ thực hiện tương tự như đối với công trình không theo tuyến.
• Công trình tượng đài, tranh hoành tráng: Gồm đơn đề nghị (Phụ lục 7); bản sao giấy tờ quyền sử dụng đất; bản sao chứng thực giấy phép hoặc văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước về văn hóa, di tích lịch sử; 02 bộ bản vẽ thiết kế (sơ đồ vị trí tỷ lệ 1/100 - 1/500; bản vẽ mặt bằng tỷ lệ 1/100 - 1/500; bản vẽ mặt đứng, mặt cắt chủ yếu tỷ lệ 1/50 - 1/200).
• Công trình quảng cáo: Gồm đơn đề nghị (Phụ lục 8); bản sao giấy tờ quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng thuê đất/thuê công trình; bản sao giấy phép hoặc văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước về quảng cáo; 02 bộ bản vẽ thiết kế (đối với xây mới: sơ đồ vị trí, mặt bằng tỷ lệ 1/50 - 1/500, mặt cắt móng và mặt cắt công trình tỷ lệ 1/50, các mặt đứng chính tỷ lệ 1/50 - 1/200; đối với biển quảng cáo gắn vào công trình có sẵn: bản vẽ kết cấu bộ phận công trình tại vị trí gắn biển tỷ lệ 1/50, bản vẽ mặt cắt liên kết tỷ lệ 1/50, bản vẽ các mặt đứng công trình có gắn biển tỷ lệ 1/50 - 1/100).
• Công trình của cơ quan ngoại giao và tổ chức quốc tế: Hồ sơ thực hiện theo quy định đối với công trình không theo tuyến và các điều khoản quy định tại Hiệp định hoặc thỏa thuận đã ký kết với Chính phủ Việt Nam.

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo giai đoạn (Điều 4)

• Công trình không theo tuyến: Gồm đơn đề nghị (mẫu 1 Phụ lục 10); bản sao giấy tờ quyền sử dụng đất; bản sao Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc giấy chứng nhận đầu tư; 02 bộ bản vẽ thiết kế theo từng giai đoạn (Giai đoạn 1: bản vẽ mặt bằng công trình tỷ lệ 1/100 - 1/500, bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/100 - 1/200, mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 kèm sơ đồ đấu nối hạ tầng; Giai đoạn 2: bản vẽ các mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt chủ yếu tỷ lệ 1/50 - 1/200).
• Công trình theo tuyến trong đô thị: Gồm đơn đề nghị (Phụ lục 11); bản sao giấy tờ quyền sử dụng đất hoặc văn bản cho phép, thỏa thuận hướng tuyến; bản sao Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc giấy chứng nhận đầu tư; 02 bộ bản vẽ thiết kế (sơ đồ vị trí tuyến tỷ lệ 1/100 - 1/500; bản vẽ mặt bằng tổng thể tỷ lệ 1/100 - 1/1000; bản vẽ mặt cắt ngang chủ yếu theo giai đoạn tỷ lệ 1/50 - 1/200; đối với công trình ngầm phải có bản vẽ mặt cắt ngang, dọc thể hiện chiều sâu theo giai đoạn tỷ lệ 1/50 - 1/200; sơ đồ đấu nối hạ tầng kỹ thuật theo giai đoạn tỷ lệ 1/100 - 1/500).

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng cho dự án (Điều 5)

Hồ sơ bao gồm các tài liệu sau:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu tại Phụ lục số 12.
• Bản sao công chứng hoặc chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất.
• Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc giấy chứng nhận đầu tư.
• 02 bộ bản vẽ thiết kế gồm: Bản vẽ tổng mặt bằng của dự án hoặc tổng mặt bằng từng giai đoạn tỷ lệ 1/100 - 1/500; bản vẽ mặt bằng từng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/100 - 1/500 kèm sơ đồ vị trí; bản vẽ các mặt đứng và mặt cắt chủ yếu của từng công trình tỷ lệ 1/50 - 1/200; bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/100 - 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 của từng công trình kèm sơ đồ đấu nối hạ tầng kỹ thuật tỷ lệ 1/50 - 1/200.

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ (Điều 6)

• Nhà ở riêng lẻ tại đô thị: Gồm đơn đề nghị (Phụ lục 13); bản sao giấy tờ quyền sử dụng đất; 02 bộ bản vẽ thiết kế (bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/50 - 1/500 kèm sơ đồ vị trí; bản vẽ mặt bằng các tầng, mặt đứng và mặt cắt chủ yếu tỷ lệ 1/50 - 1/200; bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/50 - 1/200, mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 kèm sơ đồ đấu nối hạ tầng kỹ thuật tỷ lệ 1/50 - 1/200).
• Nhà ở riêng lẻ tại nông thôn: Gồm đơn đề nghị (Phụ lục 14); bản sao giấy tờ quyền sử dụng đất; 02 bộ bản vẽ thiết kế (sơ đồ mặt bằng xây dựng tỷ lệ 1/50 - 1/500 theo Phụ lục 15; bản vẽ các mặt đứng chính tỷ lệ 1/50 - 1/200; bản vẽ sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật tỷ lệ 1/50 - 1/200).
• Công trình xây chen có tầng hầm: Ngoài các tài liệu nêu trên, hồ sơ phải bổ sung văn bản phê duyệt biện pháp thi công móng của chủ đầu tư nhằm bảo đảm an toàn cho công trình và các công trình lân cận.

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp sửa chữa, cải tạo (Điều 7)

• Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình, nhà ở theo mẫu tại Phụ lục số 16.
• Bản sao công chứng hoặc chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất.
• Các bản vẽ hiện trạng của bộ phận, hạng mục công trình được cải tạo (tỷ lệ tương ứng với bản vẽ hồ sơ đề nghị cấp phép) kèm theo ảnh chụp thực tế hiện trạng công trình và công trình lân cận (kích thước 10x15 cm) trước khi sửa chữa, cải tạo.
• Đối với di tích lịch sử - văn hóa và danh lam thắng cảnh đã xếp hạng: Phải có văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền theo phân cấp.

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép di dời công trình (Điều 8)

• Đơn đề nghị cấp giấy phép di dời công trình theo mẫu tại Phụ lục số 20.
• Bản vẽ hoàn công công trình (nếu có) hoặc bản vẽ thiết kế thực trạng công trình được di dời tỷ lệ 1/50 - 1/200.
• Bản vẽ tổng mặt bằng nơi công trình sẽ được di dời tới tỷ lệ 1/50 - 1/500.
• Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/100 - 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 tại địa điểm mới.
• Các tài liệu khác theo quy định tại khoản 2, khoản 6, khoản 7 Điều 13 của Nghị định 64/2012/NĐ-CP.

Giấy phép xây dựng tạm (Điều 9)

• UBND cấp tỉnh căn cứ vào kế hoạch thực hiện quy hoạch, vị trí xây dựng để ban hành quy định cụ thể về quy mô, chiều cao tối đa và thời gian tồn tại của công trình được cấp giấy phép xây dựng tạm, bảo đảm các yêu cầu về an toàn, vệ sinh môi trường, phòng chống cháy nổ và cảnh quan kiến trúc.
• Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng tạm tương tự như hồ sơ cấp phép xây dựng mới hoặc sửa chữa, cải tạo đối với từng loại công trình, nhà ở riêng lẻ, nhưng tiêu đề đơn được đổi thành "Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng tạm".
• Khi hết thời hạn tồn tại ghi trong giấy phép nhưng Nhà nước chưa thực hiện quy hoạch, nếu chủ đầu tư có nhu cầu thì đề nghị cơ quan cấp phép xem xét gia hạn thời gian tồn tại của công trình.

Các tài liệu khác của hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng (Điều 10)

Tùy thuộc vào địa điểm, quy mô và tính chất công trình, hồ sơ đề nghị cấp phép phải bổ sung các tài liệu sau:

• Bản vẽ hệ thống phòng cháy chống cháy (PCCC) tỷ lệ 1/50 - 1/200 đã được đóng dấu thẩm duyệt đối với công trình thuộc danh mục bắt buộc thẩm duyệt PCCC.
• Báo cáo kết quả thẩm định và văn bản phê duyệt thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công của chủ đầu tư; Báo cáo thẩm tra thiết kế kèm theo các bản vẽ kết cấu chịu lực chính có ký tên, đóng dấu của tổ chức, cá nhân thiết kế.
• Đối với nhà ở riêng lẻ: Không bắt buộc báo cáo thẩm định, phê duyệt thiết kế. Tuy nhiên, nhà ở từ 3 tầng trở lên hoặc có tổng diện tích sàn từ 250 m2 trở lên phải do tổ chức, cá nhân có đủ năng lực thiết kế và chịu trách nhiệm. Nhà ở dưới 3 tầng hoặc diện tích sàn dưới 250 m2 thì hộ gia đình có thể tự thiết kế và tự chịu trách nhiệm an toàn.
• Quyết định phê duyệt dự án kèm văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, văn bản tham gia ý kiến về thiết kế cơ sở (nếu có) của cơ quan quản lý chuyên ngành.
• Văn bản phê duyệt biện pháp thi công bảo đảm an toàn cho công trình và công trình lân cận đối với công trình xây chen có tầng hầm.
• Bản kê khai năng lực, kinh nghiệm của tổ chức thiết kế, cá nhân chủ nhiệm, chủ trì thiết kế (Phụ lục 9) kèm bản sao chứng chỉ hành nghề có chứng thực.

Quy trình xét cấp giấy phép xây dựng (Điều 11)

• UBND cấp tỉnh ban hành chi tiết quy trình cấp giấy phép xây dựng phù hợp với đặc điểm địa phương và niêm yết công khai tại nơi tiếp nhận hồ sơ.
• Khi cấp giấy phép xây dựng, cơ quan cấp phép có trách nhiệm đóng dấu vào các bản vẽ thiết kế kiến trúc (mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt chủ yếu và mặt bằng, mặt cắt móng). Bản vẽ được đóng dấu là bộ phận không tách rời của giấy phép xây dựng.

Điều chỉnh giấy phép xây dựng (Điều 12)

• Đối với công trình: Hồ sơ gồm đơn đề nghị điều chỉnh (Phụ lục 17); bản chính giấy phép xây dựng đã cấp; bản vẽ thiết kế bộ phận đề nghị điều chỉnh tỷ lệ 1/50 - 1/200; báo cáo thẩm định và phê duyệt thiết kế điều chỉnh của chủ đầu tư. Đối với công trình đã khởi công, phải có văn bản xác nhận của cơ quan quản lý xây dựng về việc xây dựng đúng giấy phép tại thời điểm xin điều chỉnh.
• Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị: Hồ sơ gồm đơn đề nghị điều chỉnh (Phụ lục 18); bản chính giấy phép xây dựng đã cấp; bản vẽ thiết kế bộ phận đề nghị điều chỉnh tỷ lệ 1/50 - 1/200.
• Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn: Hồ sơ gồm đơn đề nghị điều chỉnh (Phụ lục 19); bản chính giấy phép xây dựng đã cấp; sơ đồ mặt bằng xây dựng điều chỉnh (Phụ lục 15).
• Nội dung điều chỉnh được ghi trực tiếp vào giấy phép đã cấp hoặc ghi thành Phụ lục riêng. Trường hợp xây dựng sai phép phải bị xử lý vi phạm trước khi xem xét điều chỉnh.

Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng (Điều 13)

• Sở Xây dựng (được UBND cấp tỉnh ủy quyền): Cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp đặc biệt, cấp I, cấp II; công trình tôn giáo, di tích lịch sử - văn hóa, tượng đài, tranh hoành tráng đã xếp hạng; công trình trên các tuyến đường phố chính trong đô thị theo quy định của UBND cấp tỉnh; công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI); và các công trình khác do UBND cấp tỉnh ủy quyền.
• UBND cấp huyện: Cấp giấy phép xây dựng cho các công trình còn lại và nhà ở riêng lẻ tại đô thị (bao gồm cả nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn đã được công nhận) thuộc địa giới hành chính quản lý.
• UBND cấp xã: Cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại các điểm dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng được duyệt và các khu vực bắt buộc phải có giấy phép theo quy định của UBND cấp huyện.
• Ban quản lý các khu công nghiệp, khu đô thị mới: Được UBND cấp tỉnh ủy quyền cấp giấy phép xây dựng cho các công trình thuộc phạm vi quản lý (trừ các công trình thuộc thẩm quyền của Sở Xây dựng).
• Cơ quan nào có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng thì có thẩm quyền điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép do mình cấp. UBND cấp tỉnh có quyền quyết định thu hồi giấy phép xây dựng do cấp dưới cấp sai quy định.

Xử lý chuyển tiếp (Điều 14)

• Công trình trước đây không yêu cầu giấy phép nhưng theo Nghị định 64/2012/NĐ-CP thuộc đối tượng phải có giấy phép: Nếu đã khởi công trước ngày Nghị định 64/2012/NĐ-CP có hiệu lực thì không phải xin phép; nếu chưa khởi công thì phải nộp hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng trước khi khởi công.
• Việc điều chỉnh giấy phép xây dựng đối với công trình đã xây dựng trước ngày Nghị định 64/2012/NĐ-CP có hiệu lực được thực hiện theo quy định của Nghị định 64/2012/NĐ-CP và Thông tư này.
• Tại các khu vực đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế đô thị được duyệt: Trước ngày 01/7/2013, có thể căn cứ vào các quy định cũ để xem xét cấp phép; kể từ ngày 01/7/2013, việc cấp phép bắt buộc phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện của Nghị định 64/2012/NĐ-CP và Thông tư này.
• Các công trình thuộc đối tượng quy định tại Điều 121 Luật Xây dựng tiếp tục thực hiện theo Quyết định số 39/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ.

Hiệu lực thi hành (Điều 15)

Thông tư 10/2012/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 06 tháng 02 năm 2013.