Thông tư 37/2009/TT-BXD do Bộ Xây dựng ban hành hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư. Đây là văn bản pháp lý quan trọng nhằm thiết lập cơ chế tính toán giá dịch vụ minh bạch, bảo đảm sự vận hành ổn định của nhà chung cư và hài hòa lợi ích giữa cư dân, chủ đầu tư cùng đơn vị quản lý vận hành.

Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng

Thông tư này hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ đối với nhà chung cư và nhà nhiều tầng có mục đích sử dụng hỗn hợp mà có phần diện tích là nhà ở (gọi chung là nhà chung cư). Quy định này không áp dụng đối với nhà chung cư xây dựng theo các cơ chế, chính sách đặc thù của Thủ tướng Chính phủ bao gồm: nhà ở cho sinh viên thuê (Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg), nhà ở cho công nhân khu công nghiệp thuê (Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg) và nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị (Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg). Đối tượng áp dụng là các tổ chức, cá nhân có liên quan đến việc xác định, quản lý giá dịch vụ nhà chung cư.

Nguyên tắc xác định giá dịch vụ nhà chung cư

• Nguyên tắc tính đúng, tính đủ: Giá dịch vụ nhà chung cư phải được xác định trên cơ sở tính đúng, tính đủ các chi phí thực tế hợp lý và một phần lợi nhuận định mức để đảm bảo nhà chung cư hoạt động bình thường. Mức giá này phải phù hợp với thực tế kinh tế - xã hội của từng địa phương, thu nhập của người dân trong từng thời kỳ và phải được trên 50% thành viên Ban quản trị thông qua (bằng biểu quyết hoặc bỏ phiếu kín). Đối với nhà chung cư chưa có Ban quản trị, mức giá phải được trên 50% hộ dân cư nhất trí thông qua. Trường hợp đã có thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ thì thực hiện theo thỏa thuận đó.
• Nguyên tắc tự trang trải: Chi phí dịch vụ được thu, chi theo nguyên tắc tự thu, tự trang trải và phải được công khai minh bạch nhằm bảo đảm hoạt động bình thường của nhà chung cư.
• Các khoản chi phí loại trừ: Không tính vào giá dịch vụ nhà chung cư các khoản chi phí sử dụng nhiên liệu, điện, nước, điện thoại, internet của từng căn hộ (người sử dụng trực tiếp chi trả cho đơn vị cung cấp hoặc trả cho doanh nghiệp vận hành theo tiêu thụ thực tế cộng hao hụt). Chi phí bảo trì (duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ, vừa, lớn và đột xuất) cũng không được tính vào giá dịch vụ nhà chung cư.
• Dịch vụ cao cấp và nguồn thu khác: Các dịch vụ cao cấp không thuộc sở hữu chung (như bể bơi, tắm hơi, sân tennis...) do người sử dụng tự thỏa thuận với doanh nghiệp vận hành và không tính vào giá dịch vụ chung. Ngược lại, nguồn thu từ kinh doanh các dịch vụ khác thuộc phần sở hữu chung phải được hạch toán theo quy định tài chính để bù đắp chi phí, nhằm mục đích giảm giá dịch vụ nhà chung cư.

Nội dung các chi phí cấu thành giá dịch vụ nhà chung cư

Giá dịch vụ nhà chung cư bao gồm chi phí dịch vụ nhà chung cư, lợi nhuận định mức hợp lý và thuế giá trị gia tăng (GTGT). Cụ thể các khoản mục cấu thành gồm:

• Chi phí trực tiếp: Chi phí năng lượng, nguyên nhiên vật liệu để vận hành trang thiết bị (thang máy, máy bơm, máy phát điện dự phòng, hạ tầng kỹ thuật); chi phí nhân công điều khiển, duy trì hoạt động thiết bị; chi phí thuê dịch vụ ngoài (bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác, chăm sóc cây cảnh, diệt côn trùng) theo hợp đồng khoán; chi phí điện, nước chiếu sáng công cộng; chi phí văn phòng phẩm, bàn ghế, điện nước sinh hoạt của bộ phận quản lý nhà chung cư.
• Chi phí quản lý chung của doanh nghiệp vận hành: Chi phí tiền lương, tiền công, các khoản phụ cấp, bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, kinh phí công đoàn của bộ phận quản lý doanh nghiệp được phân bổ vào giá dịch vụ; chi phí khấu hao tài sản cố định của doanh nghiệp quản lý vận hành theo quy định của Bộ Tài chính.
• Chi phí cho Ban quản trị: Bao gồm phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên Ban quản trị và các chi phí hợp lý khác phục vụ hoạt động của Ban.
• Lợi nhuận định mức hợp lý: Được tính tối đa là 10% chi phí dịch vụ nhà chung cư sau khi đã trừ đi khoản thu từ kinh doanh dịch vụ thuộc phần sở hữu chung (chưa bao gồm thuế GTGT).
• Thuế giá trị gia tăng: Được tính theo quy định pháp luật hiện hành.

Phương pháp xác định giá dịch vụ nhà chung cư

Giá dịch vụ nhà chung cư tính cho 1m2 diện tích sàn sử dụng thuộc sở hữu riêng của chủ căn hộ hoặc phần sở hữu riêng khác theo tháng (đã bao gồm thuế GTGT) được xác định dựa trên công thức phối hợp giữa các yếu tố:

• Tổng chi phí dịch vụ nhà chung cư hàng năm (chưa bao gồm thuế GTGT).
• Khoản thu được từ kinh doanh, dịch vụ trên diện tích thuộc phần sở hữu chung hàng năm (để giảm trừ chi phí).
• Tổng diện tích sàn sử dụng thuộc sở hữu riêng của các căn hộ và diện tích sở hữu riêng khác.
• Lợi nhuận định mức hợp lý của doanh nghiệp (tối đa 10%).
• Hệ số giảm giá do doanh nghiệp quản lý vận hành hỗ trợ (nếu có).
• Hệ số phân bổ giá dịch vụ đối với các diện tích sử dụng ngoài mục đích ở như văn phòng, thương mại do Ban quản trị quy định (nếu có).
• Thuế suất thuế giá trị gia tăng theo quy định.
• Trường hợp đặc biệt: Đối với nhà chung cư không do doanh nghiệp quản lý vận hành, chi phí dịch vụ sẽ không bao gồm phần chi phí quản lý chung của doanh nghiệp vận hành.

Trách nhiệm của các bên liên quan trong quản lý giá dịch vụ

1. Đối với Chủ đầu tư, Doanh nghiệp vận hành và Ban quản trị:

• Chủ đầu tư: Căn cứ vào mức giá trần hoặc khung giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quy định để tính toán hiệu quả dự án và lập phương án thu phí làm cơ sở ký kết hợp đồng mua bán căn hộ và hợp đồng dịch vụ ban đầu.
• Doanh nghiệp quản lý vận hành: Chủ động tính toán giá dịch vụ theo hướng dẫn để trình Chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý thông qua Ban quản trị hoặc hộ dân; tổ chức vận hành an toàn, đúng hợp đồng; thực hiện thu, chi và hạch toán công khai, minh bạch.
• Ban quản trị nhà chung cư: Giám sát việc thực hiện hợp đồng của doanh nghiệp vận hành; nghiệm thu, thanh toán và thanh lý hợp đồng; trực tiếp thu hoặc ủy quyền thu phí. Ban quản trị có trách nhiệm kiểm tra báo cáo tài chính của doanh nghiệp vận hành để báo cáo Hội nghị nhà chung cư; định kỳ hàng năm (hoặc đột xuất khi có yêu cầu của trên 50% hộ dân hoặc cơ quan nhà nước) phải niêm yết công khai việc thu, chi tài chính.

2. Đối với Cơ quan quản lý nhà nước:

• Bộ Xây dựng: Chủ trì phối hợp với các Bộ, ngành và UBND cấp tỉnh hướng dẫn, kiểm tra, giám sát việc thực hiện Thông tư.
• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Ban hành mức thu tối đa (giá trần) hoặc khung giá dịch vụ nhà chung cư phù hợp với thực tế địa phương, cấp hạng nhà và chất lượng dịch vụ; xem xét hỗ trợ một phần giá dịch vụ từ ngân sách địa phương để khuyến khích người dân sống tại nhà chung cư; giải quyết hoặc ủy quyền cho Sở Xây dựng, UBND cấp huyện phê duyệt giá dịch vụ khi xảy ra tranh chấp; định kỳ rà soát, điều chỉnh khung giá.

Cơ chế điều chỉnh giá và giải quyết tranh chấp

• Căn cứ điều chỉnh giá: Việc điều chỉnh giá dịch vụ dựa trên sự thay đổi của điều kiện kinh tế - xã hội, thu nhập bình quan; quan hệ cung - cầu dịch vụ; hoặc khi có biến động giá cả thị trường, thay đổi chính sách của Nhà nước làm tăng hoặc giảm từ 10% trở lên đối với chi phí dịch vụ và lợi nhuận hợp lý của doanh nghiệp.
• Trường hợp giá vượt khung trần: Nếu giá dịch vụ được tính đúng, tính đủ cao hơn mức giá trần do UBND cấp tỉnh quy định nhưng được trên 50% hộ dân hoặc trên 50% thành viên Ban quản trị nhất trí thông qua thì thực hiện theo mức giá thỏa thuận đó, đồng thời phải báo cáo UBND cấp tỉnh và Bộ Xây dựng để theo dõi.
• Giải quyết tranh chấp: Trong thời gian xảy ra tranh chấp về giá dịch vụ, doanh nghiệp quản lý vận hành được phép tạm thu phí theo mức giá trần hoặc khung giá do UBND cấp tỉnh ban hành cho đến khi tranh chấp được giải quyết triệt để.

Hiệu lực thi hành

Thông tư 37/2009/TT-BXD có hiệu lực thi hành sau 45 ngày kể từ ngày ký. Trong quá trình thực hiện, các tổ chức, cá nhân nếu gặp vướng mắc có trách nhiệm phản ánh về Bộ Xây dựng để được xem xét, hướng dẫn giải quyết kịp thời.