Công văn 3357/CT-TTHT do Cục Thuế thành phố Hồ Chí Minh ban hành hướng dẫn về chính sách thuế giá trị gia tăng (GTGT) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, trọng tâm là phương pháp xác định giá đất được trừ khi tính thuế GTGT. Đây là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng giúp các doanh nghiệp thực hiện đúng nghĩa vụ thuế và tối ưu hóa chi phí hợp pháp trong giao dịch bất động sản.

• Nguyên tắc xác định giá tính thuế GTGT: Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế GTGT là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.
• Xác định giá đất được trừ cho từng trường hợp cụ thể:
  • Trường hợp được Nhà nước giao đất: Giá đất được trừ bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật.
  • Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Giá đất được trừ là giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng, bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có). Cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ.
  • Trường hợp thuê đất của Nhà nước: Giá đất được trừ là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy định.
• Quy định về lập hóa đơn và kê khai thuế: Khi thực hiện chuyển nhượng bất động sản, doanh nghiệp phải lập hóa đơn GTGT. Trên hóa đơn phải ghi rõ giá bán chưa có thuế GTGT, trị giá đất được giảm trừ vào giá tính thuế GTGT, thuế suất và tổng số tiền thanh toán.
• Điều kiện đối với chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng: Các khoản chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được trừ vào giá đất phải có đầy đủ hồ sơ, phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và chứng từ chi trả hợp lệ theo quy định.

Việc áp dụng đúng tinh thần của Công văn 3357/CT-TTHT đòi hỏi doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải phân loại chính xác nguồn gốc đất để áp dụng công thức khấu trừ phù hợp. Việc xác định sai giá đất được trừ có thể dẫn đến rủi ro kê khai thiếu thuế GTGT, bị truy thu và xử phạt vi phạm hành chính về thuế.

Doanh nghiệp cần lưu ý lưu trữ đầy đủ hồ sơ pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất, các chứng từ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước, cũng như hồ sơ quyết toán chi phí đền bù giải phóng mặt bằng để làm cơ sở giải trình vững chắc khi cơ quan thuế thực hiện thanh tra, kiểm tra.