Giới thiệu chung về Công văn 3653/BXD-QLN

Công văn 3653/BXD-QLN do Bộ Xây dựng ban hành năm 2021 là văn bản hướng dẫn quan trọng nhằm tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc về trình tự, thủ tục thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Văn bản này tập trung làm rõ sự giao thoa và chuyển tiếp giữa các quy định của Luật Đầu tư năm 2020, Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 và Luật Nhà ở năm 2014, giúp các cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương và các chủ đầu tư thống nhất phương thức triển khai dự án.

- Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư

• Thẩm quyền và căn cứ pháp lý: Việc chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án xây dựng nhà ở được thực hiện nghiêm túc theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020 và Nghị định số 31/2021/NĐ-CP. Cơ quan có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Thủ tướng Chính phủ tùy thuộc vào quy mô và tính chất của từng dự án.
• Trường hợp chấp thuận đồng thời: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp hoặc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án theo đúng quy định của pháp luật về đất đai và nhà ở.
• Yêu cầu về hồ sơ pháp lý: Nhà đầu tư phải chứng minh năng lực tài chính, kinh nghiệm triển khai và có phương án sử dụng đất rõ ràng, phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt.

- Phương thức lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại

• Đấu giá quyền sử dụng đất: Áp dụng đối với các khu đất đã được giải phóng mặt bằng, có quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt và thuộc trường hợp phải đấu giá theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư: Áp dụng đối với các dự án có quy mô lớn, danh mục dự án cần thu hồi đất được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua và thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu.
• Chấp thuận chủ đầu tư: Đối với nhà đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Đầu tư.

- Quy định chuyển tiếp đối với các dự án đang triển khai

• Dự án đã được phê duyệt trước ngày 01/01/2021: Các dự án đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư trước ngày Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện theo các quyết định đó mà không phải làm lại thủ tục từ đầu.
• Xử lý hồ sơ nộp trước ngày 01/01/2021: Đối với các hồ sơ dự án đã nộp hợp lệ nhưng chưa được giải quyết trước ngày Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực, việc thụ lý và giải quyết tiếp theo được thực hiện theo quy định chuyển tiếp tại Điều 115 của Nghị định số 31/2021/NĐ-CP.
• Điều chỉnh dự án đầu tư: Trường hợp chủ đầu tư có nhu cầu thay đổi các nội dung cốt lõi của dự án (như mục tiêu, quy mô, diện tích đất sử dụng, tổng vốn đầu tư, tiến độ thực hiện) thì phải thực hiện thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định mới của Luật Đầu tư năm 2020.

- Hướng dẫn về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất

• Sự phù hợp với quy hoạch: Việc giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải hoàn toàn phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư: Chủ đầu tư được lựa chọn có trách nhiệm hoàn thành đầy đủ, đúng hạn các nghĩa vụ tài chính về đất đai (bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các khoản thuế, phí và lệ phí liên quan) trước khi tiến hành các bước tiếp theo của quy trình xây dựng.

- Tác động thực tiễn của hướng dẫn đối với thị trường

• Đồng bộ hóa hệ thống pháp luật: Công văn góp phần giải quyết triệt để những điểm nghẽn, chồng chéo giữa pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở và pháp luật về đất đai, tạo hành lang pháp lý thông thoáng cho các doanh nghiệp bất động sản.
• Rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư: Việc làm rõ quy trình, thủ tục và phân định rõ thẩm quyền của các cơ quan chức năng giúp rút ngắn đáng kể thời gian thẩm định, phê duyệt dự án tại các địa phương.
• Đảm bảo tính công khai, minh bạch: Hướng dẫn chi tiết về đấu giá, đấu thầu giúp hạn chế tối đa các sai phạm trong việc giao đất, cho thuê đất, bảo đảm tính cạnh tranh lành mạnh và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các nhà đầu tư có năng lực thực sự.