Công văn 824/TCQLĐĐ-CĐKĐĐ do Tổng cục Quản lý đất đai ban hành năm 2020 là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng nhằm giải quyết các vướng mắc trong việc xác định lại diện tích đất ở đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao. Văn bản này giúp các địa phương thống nhất phương án thực hiện, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật đất đai hiện hành.

1. Đối tượng và trường hợp áp dụng xác định lại diện tích đất ở

Công văn tập trung hướng dẫn việc xác định và xác định lại diện tích đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở trong các trường hợp cụ thể sau:

• Thửa đất có vườn, ao được hình thành và sử dụng ổn định trước ngày 18 tháng 12 năm 1980.
• Thửa đất có vườn, ao được hình thành và sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 (ngày Luật Đất đai 2003 chính thức có hiệu lực).
• Các trường hợp người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) trước đây nhưng nay có nhu cầu và nộp đơn đề nghị xác định lại diện tích đất ở theo quy định của Luật Đất đai 2013.

2. Căn cứ pháp lý và nguyên tắc xác định diện tích đất ở

Việc xác định lại diện tích đất ở đối với thửa đất có vườn, ao phải tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên tắc được quy định tại Điều 103 của Luật Đất đai năm 2013 và Điều 24 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ. Cụ thể:

• Trường hợp thửa đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất: Diện tích đất ở được xác định theo các giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Nếu giấy tờ ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo số liệu ghi trên giấy tờ đó.
• Trường hợp giấy tờ không ghi rõ diện tích đất ở: Cơ quan chức năng phải căn cứ vào ranh giới thửa đất đang sử dụng, hạn mức công nhận đất ở tại địa phương do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và thời điểm hình thành thửa đất để đưa ra quyết định chính xác.
• Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất: Diện tích đất ở được xác định theo hạn mức giao đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm công nhận quyền sử dụng đất cho người dân.

3. Quy trình thực hiện và trách nhiệm của cơ quan đăng ký đất đai

Để đảm bảo tính đồng bộ và hạn chế sai sót, Tổng cục Quản lý đất đai yêu cầu các cơ quan đăng ký đất đai tại địa phương thực hiện theo quy trình chặt chẽ:

• Tiếp nhận, kiểm tra và phân loại hồ sơ đề nghị xác định lại diện tích đất ở của người dân một cách minh bạch.
• Tiến hành đo đạc bản đồ địa chính, kiểm tra thực địa để xác định chính xác ranh giới, hiện trạng sử dụng đất và sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
• Thực hiện đối chiếu kỹ lưỡng với các tài liệu, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ để làm rõ nguồn gốc đất và thời điểm hình thành thửa đất có vườn, ao.
• Tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định đính chính thông tin hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo diện tích đất ở mới được xác định lại.

4. Ý nghĩa thực tiễn của văn bản

Công văn 824/TCQLĐĐ-CĐKĐĐ đóng vai trò là cẩm nang tháo gỡ các nút thắt pháp lý trong công tác quản lý đất đai tại địa phương. Việc hướng dẫn chi tiết giúp:

• Giảm thiểu tối đa các tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện kéo dài liên quan đến việc xác định diện tích đất ở của người dân đối với đất vườn, ao.
• Tạo sự thống nhất, đồng bộ trong việc áp dụng các quy định của Luật Đất đai 2013 giữa các cơ quan quản lý nhà nước ở các cấp địa phương khác nhau.
• Bảo đảm tối đa quyền lợi hợp pháp về tài sản cho người sử dụng đất, đặc biệt là các hộ gia đình có đất sử dụng lâu đời, qua nhiều thế hệ.