Tổng quan về Công văn 8565/CT-TTHT năm 2014

Công văn 8565/CT-TTHT do Cục Thuế Thành phố Hồ Chí Minh ban hành hướng dẫn về giá tính thuế giá trị gia tăng (GTGT) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Đây là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng giúp các doanh nghiệp xác định đúng doanh thu tính thuế và các khoản được giảm trừ khi thực hiện giao dịch bất động sản trên địa bàn.

Các quy định cốt lõi về giá tính thuế giá trị gia tăng

Theo nội dung hướng dẫn, giá tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng thực tế trừ đi giá đất được trừ theo quy định pháp luật. Cụ thể:

• Nguyên tắc xác định giá tính thuế: Giá tính thuế GTGT = Giá chuyển nhượng bất động sản - Giá đất được trừ tại thời điểm chuyển nhượng.
• Trường hợp được Nhà nước giao đất: Giá đất được trừ bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật.
• Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Giá đất được trừ là giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng, bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có) theo đúng hợp đồng và chứng từ hợp pháp.

Phương pháp xác định giá đất được trừ chi tiết

Công văn làm rõ cách thức xác định giá đất được trừ trong một số trường hợp đặc thù nhằm tránh thất thu thuế và đảm bảo quyền lợi cho doanh nghiệp:

• Đối với dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng để bán: Doanh nghiệp được trừ giá đất theo mức phân bổ cho diện tích đất chuyển nhượng tương ứng. Việc phân bổ phải dựa trên tỷ lệ diện tích đất có thu tiền sử dụng đất trên tổng diện tích dự án.
• Hồ sơ, chứng từ chứng minh: Doanh nghiệp phải xuất trình đầy đủ hợp đồng chuyển nhượng, hóa đơn GTGT hợp lệ của bên chuyển nhượng trước đó, hoặc các chứng từ nộp tiền sử dụng đất, chứng từ chi trả chi phí đền bù giải phóng mặt bằng để làm căn cứ khấu trừ.
• Xử lý trường hợp giá đất được trừ lớn hơn giá chuyển nhượng: Trường hợp giá đất được trừ cao hơn giá chuyển nhượng thực tế thì giá tính thuế GTGT được xác định bằng không (0). Phần chênh lệch âm không được bù trừ cho các hoạt động kinh doanh khác hoặc chuyển sang kỳ sau để giảm trừ thuế GTGT của các bất động sản khác.

Lưu ý về thực thi và tuân thủ pháp luật thuế

Cục Thuế Thành phố Hồ Chí Minh yêu cầu các chi cục thuế trực thuộc và các doanh nghiệp trên địa bàn nghiêm túc thực hiện các nội dung sau:

• Áp dụng đồng bộ văn bản quy phạm pháp luật: Việc xác định giá tính thuế GTGT phải được thực hiện nhất quán với các quy định tại Luật Thuế giá trị gia tăng và Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính hiện hành tại thời điểm phát sinh giao dịch.
• Trách nhiệm của người nộp thuế: Doanh nghiệp tự kê khai, tự tính và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của giá đất được trừ khi xác định thuế GTGT đầu ra.
• Công tác thanh tra, kiểm tra: Cơ quan thuế sẽ tiến hành thanh tra, kiểm tra định kỳ hoặc đột xuất. Nếu phát hiện doanh nghiệp kê khai giá đất được trừ không đúng thực tế hoặc không có chứng từ hợp pháp, cơ quan thuế sẽ thực hiện truy thu và xử phạt theo quy định.