Công văn 992/CT-TTHT do Cục Thuế thành phố Hồ Chí Minh ban hành năm 2014 là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng liên quan đến chính sách thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản thông qua hình thức ủy quyền. Văn bản này nhằm tháo gỡ các vướng mắc thực tế và ngăn chặn hành vi lách thuế trong giao dịch bất động sản.

Công văn hướng dẫn trực tiếp cho các chi cục thuế quận, huyện và các tổ chức, cá nhân trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh về việc xác định nghĩa vụ thuế TNCN phát sinh từ các hợp đồng ủy quyền liên quan đến bất động sản. Quy định này tập trung vào các trường hợp ủy quyền có tính chất định đoạt tài sản tương tự như giao dịch chuyển nhượng thực tế.

Theo hướng dẫn của Cục Thuế, việc xác định nghĩa vụ thuế đối với hoạt động ủy quyền chuyển nhượng bất động sản được thực hiện dựa trên các nguyên tắc cốt lõi sau:

• Trường hợp ủy quyền định đoạt toàn quyền: Khi cá nhân lập hợp đồng ủy quyền cho người khác thực hiện các quyền của chủ sở hữu (bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, ký hợp đồng chuyển nhượng, nhận tiền chuyển nhượng) mà không phải xin ý kiến của người ủy quyền, giao dịch này được xem xét là có phát sinh thu nhập chịu thuế.
• Nghĩa vụ thuế của người ủy quyền: Người ủy quyền (chủ sở hữu ban đầu) vẫn là đối tượng có nghĩa vụ nộp thuế TNCN khi bất động sản được chuyển nhượng cho bên thứ ba, do quyền sở hữu tài sản chỉ chính thức chuyển giao khi đăng ký biến động đất đai.
• Nghĩa vụ thuế của người được ủy quyền: Nếu hợp đồng ủy quyền có phát sinh thù lao, người được ủy quyền phải nộp thuế TNCN đối với phần thu nhập từ tiền công, tiền lương. Trong trường hợp cơ quan thuế chứng minh được việc ủy quyền thực chất là giao dịch chuyển nhượng ngầm nhằm trốn thuế, cả hai bên có thể bị truy thu thuế TNCN cho từng công đoạn giao dịch.

Công văn yêu cầu các cơ quan thuế địa phương áp dụng đúng quy định pháp luật về thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản:

• Căn cứ tính thuế: Thuế TNCN được tính trên giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thực tế. Trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì áp dụng theo giá của Nhà nước.
• Thuế suất áp dụng: Áp dụng thuế suất theo quy định của pháp luật thuế TNCN hiện hành đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản (thông thường là 2% trên giá trị chuyển nhượng).
• Hồ sơ và thủ tục: Người nộp thuế có nghĩa vụ kê khai, nộp tờ khai thuế TNCN kèm theo hợp đồng ủy quyền, hợp đồng chuyển nhượng và các chứng từ liên quan tại cơ quan thuế nơi có bất động sản tọa lạc.

Công văn 992/CT-TTHT là cơ sở pháp lý quan trọng giúp cơ quan thuế tăng cường công tác quản lý, hạn chế thất thu ngân sách nhà nước từ các giao dịch bất động sản "trao tay" qua hình thức ủy quyền. Người nộp thuế cần lưu ý:

• Hợp đồng ủy quyền không thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở hợp pháp.
• Việc lạm dụng hợp đồng ủy quyền để né tránh nghĩa vụ thuế có thể dẫn đến rủi ro pháp lý nghiêm trọng, bao gồm việc bị phạt chậm nộp, truy thu thuế hoặc xử lý hình sự về hành vi trốn thuế theo quy định của Luật Quản lý thuế.