Tóm tắt Quyết định 39/2022/QĐ-UBND quy định điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách diện tích đất thành dự án độc lập trên địa bàn tỉnh Hậu Giang

Quyết định số 39/2022/QĐ-UBND do Ủy ban nhân dân tỉnh Hậu Giang ban hành ngày 23 tháng 11 năm 2022 và chính thức có hiệu lực từ ngày 03 tháng 12 năm 2022. Đây là văn bản pháp lý quan trọng nhằm cụ thể hóa các quy định của Luật Đất đai và Nghị định số 148/2020/NĐ-CP, thiết lập cơ sở pháp lý rõ ràng để giải quyết phần diện tích đất do Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong các dự án đầu tư tư nhân trên địa bàn tỉnh.

- Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng

Quyết định này quy định chi tiết về điều kiện, tiêu chí, quy mô và tỷ lệ đối với phần diện tích đất do Nhà nước giao quản lý (theo Điều 8 Luật Đất đai), đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, và đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, đồng thời không có tài sản gắn liền với đất. Phần diện tích đất này phải có vị trí nằm xen kẽ với phần diện tích đất đã được nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê hoặc nhận góp vốn.

Quy định này nhằm xác định xem phần đất công xen kẽ nêu trên có đủ điều kiện để tách thành một dự án độc lập nhằm thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hay không. Quyết định loại trừ các khu đất công là trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, đất đã thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng hoặc đã xây dựng hạ tầng kỹ thuật do Nhà nước quản lý.

Đối tượng áp dụng bao gồm các nhà đầu tư theo Luật Đầu tư, người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với đất được giao quản lý, cùng các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động đầu tư và quản lý đất đai tại tỉnh Hậu Giang.

- Các điều kiện cơ bản để tách diện tích đất thành dự án độc lập

Để một phần diện tích đất do Nhà nước quản lý được xem xét tách thành dự án độc lập, khu đất đó phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện tiên quyết sau:

• Diện tích đất phải liền thửa, không bị chia cắt bởi các thửa đất không phải do Nhà nước giao quản lý (không nằm xen kẽ phân tán).
• Có ít nhất một mặt tiếp giáp với đường giao thông hiện trạng hoặc đường đã được quy hoạch (từ cấp I đến cấp VI).
• Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch chuyên ngành khác đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

- Tiêu chí, quy mô và tỷ lệ chi tiết để tách dự án độc lập

Quyết định phân chia các tiêu chí định lượng cụ thể dựa trên quy mô của toàn bộ dự án đầu tư đăng ký:

• Đối với dự án có quy mô dưới 05 héc ta: Phần đất do Nhà nước quản lý phải có diện tích từ 0,1 héc ta trở lên (đối với các phường thuộc thành phố, thị xã và thị trấn thuộc huyện, khu vực quy hoạch đô thị) hoặc từ 0,15 héc ta trở lên (đối với các xã còn lại). Đồng thời, phải có cạnh tiếp giáp đường giao thông (cấp I đến VI) với chiều sâu thửa đất từ 20m trở lên, hoặc tỷ lệ diện tích đất công này chiếm trên 50% tổng diện tích đất thực hiện dự án.
• Đối với dự án có quy mô từ 05 héc ta đến dưới 10 héc ta: Phần đất do Nhà nước quản lý phải từ 0,3 héc ta trở lên (khu vực phường, thị trấn, quy hoạch đô thị) hoặc từ 0,5 héc ta trở lên (khu vực xã). Đồng thời, phải có cạnh tiếp giáp đường giao thông với chiều sâu thửa đất từ 50m trở lên, hoặc tỷ lệ diện tích đất công chiếm trên 30% tổng diện tích đất thực hiện dự án.
• Đối với dự án có quy mô từ 10 héc ta trở lên: Phần đất do Nhà nước quản lý phải từ 0,5 héc ta trở lên (khu vực phường, thị trấn, quy hoạch đô thị) hoặc từ 01 héc ta trở lên (khu vực xã). Đồng thời, phải có cạnh tiếp giáp đường giao thông với chiều sâu thửa đất từ 50m trở lên, hoặc tỷ lệ diện tích đất công chiếm trên 20% tổng diện tích đất thực hiện dự án.

Trong trường hợp việc tách đất đáp ứng các tiêu chí trên nhưng lại gây ảnh hưởng tiêu cực đến việc thực hiện các dự án đã quy hoạch hoặc phá vỡ quy hoạch chung đã duyệt, cơ quan thẩm định phải báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét, quyết định riêng.

- Trường hợp không tách thành dự án độc lập (giao đất, cho thuê đất trực tiếp)

Nếu diện tích đất công không đáp ứng các điều kiện và tiêu chí nêu trên (như đất bị chia cắt, không tiếp giáp đường giao thông, không phù hợp quy hoạch, hoặc có diện tích, chiều sâu, tỷ lệ thấp hơn các hạn mức quy định tại Khoản 3 Điều 4), thì Nhà nước sẽ thực hiện giao đất hoặc cho thuê đất cho nhà đầu tư thực hiện dự án mà không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.

- Trách nhiệm của các cơ quan, địa phương liên quan

Quyết định phân công nhiệm vụ rõ ràng cho các sở, ngành và địa phương nhằm đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả thi hành:

• Sở Kế hoạch và Đầu tư: Là cơ quan chủ trì thẩm định dự án và danh mục dự án có sử dụng đất. Có trách nhiệm tham mưu Ủy ban nhân dân tỉnh chủ trương tách thành dự án độc lập khi thẩm định chủ trương đầu tư. Chủ trì rà soát các dự án đã chấp thuận đầu tư nhưng chưa giao đất, cho thuê đất để xử lý phần đất công xen kẽ.
• Sở Tài nguyên và Môi trường: Phối hợp rà soát, cho ý kiến chuyên môn về đất đai và báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh trước ngày 31 tháng 12 hàng năm. Sau khi có chủ trương tách dự án độc lập, Sở chủ trì tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định. Đồng thời, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc quản lý quỹ đất này tại các địa phương.
• Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, thị xã, thành phố): Chịu trách nhiệm pháp lý về tính chính xác của nguồn gốc đất, loại đất, chủ sử dụng và tài sản trên đất. Đối với các dự án không tách thành dự án độc lập, chỉ được xem xét giao đất, cho thuê đất hoặc trình cấp có thẩm quyền quyết định sau khi nhà đầu tư đã hoàn thành tối thiểu 70% việc thỏa thuận, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người dân. Định kỳ báo cáo biến động quỹ đất công trước ngày 31 tháng 12 hàng năm.

- Quy định chuyển tiếp và điều khoản thi hành

Về xử lý chuyển tiếp, Quyết định quy định rõ hai trường hợp:

• Các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và đã có Quyết định giao đất, cho thuê đất đối với phần đất công trước ngày Quyết định này có hiệu lực thì chủ đầu tư tiếp tục sử dụng đất đến hết thời hạn được giao, thuê.
• Các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư từ ngày Nghị định số 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực (ngày 08 tháng 02 năm 2021) nhưng chưa có Quyết định giao đất, cho thuê đất thì bắt buộc phải rà soát, thực hiện tách phần đất công thành dự án độc lập theo các tiêu chí tại Quyết định này.

Trong quá trình thực hiện, nếu phát sinh khó khăn, vướng mắc vượt thẩm quyền, các cơ quan, đơn vị có trách nhiệm kịp thời báo cáo về Sở Kế hoạch và Đầu tư để tổng hợp, tham mưu Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét, giải quyết.