Quyết định số 03/2020/QĐ-UBND ban hành quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2020 trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Đây là văn bản pháp lý quan trọng nhằm xác định giá đất cụ thể, làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, xác định giá trị quyền sử dụng đất và giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất đối với các trường hợp luật định trên địa bàn thành phố.

- Thông tin chung về văn bản pháp luật

• Tên văn bản: Quyết định số 03/2020/QĐ-UBND quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2020 trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
• Cơ quan ban hành: Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.
• Người ký ban hành: Chủ tịch Nguyễn Thành Phong.
• Ngày có hiệu lực: Ngày 26 tháng 01 năm 2020.
• Văn bản bị thay thế: Quyết định số 18/2019/QĐ-UBND ngày 01 tháng 8 năm 2019 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019.

- Phạm vi và đối tượng áp dụng (Điều 1)

Quyết định này quy định chi tiết về hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) năm 2020 áp dụng cho hai nhóm đối tượng chính trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh:

• Trường hợp áp dụng chung trên địa bàn thành phố:
  • Xác định giá đất cụ thể cho các trường hợp quy định tại Điểm a, b, c và d Khoản 4 Điều 114, Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai.
  • Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất theo Khoản 30 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, thuộc trường hợp tiếp tục sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.
  • Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị dưới 30 tỷ đồng (tính theo bảng giá đất do UBND thành phố ban hành).
  • Xác định lại đơn giá thuê đất cho chu kỳ tiếp theo đối với đất thuê trả tiền hàng năm sử dụng vào mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ, bất động sản, khai thác khoáng sản có giá trị từ 30 tỷ đồng trở lên.
  • Xác định giá thuê đất trả tiền hàng năm (không bao gồm đất sử dụng vào mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ, bất động sản) và giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm.
  • Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của cơ quan, tổ chức, đơn vị theo quy định tại Nghị định số 151/2017/NĐ-CP.
• Trường hợp áp dụng trong Khu công nghệ cao: Áp dụng đối với tổ chức, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm; thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ, nhà ở thương mại, văn phòng cho thuê có giá trị thửa đất dưới 30 tỷ đồng.

- Hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn quận, huyện (Điều 2)

Hệ số điều chỉnh giá đất năm 2020 được phân chia chi tiết theo 3 nhóm đối tượng và 5 khu vực địa bàn quận, huyện:

• Phân chia khu vực địa bàn:
  • Khu vực 1: Quận 1, Quận 3, Quận 4, Quận 5, Quận 10, Quận 11, quận Tân Bình và quận Phú Nhuận.
  • Khu vực 2: Quận 2, Quận 6, Quận 7, quận Gò Vấp, quận Bình Thạnh, quận Tân Phú.
  • Khu vực 3: Quận 8, Quận 9, Quận 12, quận Bình Tân, quận Thủ Đức.
  • Khu vực 4: Huyện Bình Chánh, huyện Củ Chi, huyện Nhà Bè, huyện Hóc Môn.
  • Khu vực 5: Huyện Cần Giờ.
• Nhóm 1: Hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất ở, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không phải đất ở sang đất ở đối với diện tích vượt hạn mức. Hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng thống nhất là 1,5 lần giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố quy định.
• Nhóm 2: Áp dụng cho các trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm (xác định đơn giá chu kỳ đầu, điều chỉnh chu kỳ tiếp theo, đấu giá quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê). Hệ số K được áp dụng theo mục đích sử dụng đất và khu vực như sau:
  • Mục đích kinh doanh dịch vụ, thương mại; tài chính; nhà hàng; khách sạn; nhà ở cho thuê; văn phòng làm việc và cho thuê: Khu vực 1 là 2,5; Khu vực 2 là 2,3; Khu vực 3 là 2,1; Khu vực 4 là 1,9; Khu vực 5 là 1,7.
  • Mục đích sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp; nhà xưởng; khai thác khoáng sản; công trình công cộng có mục đích kinh doanh; siêu thị; cửa hàng xăng dầu; bệnh viện; trường học; xây dựng hạ tầng khu công nghiệp/khu chế xuất; bến bãi, nhà ga, sân bay; sản xuất nông - lâm - ngư nghiệp và làm muối: Khu vực 1 là 1,7; Khu vực 2 là 1,6; Khu vực 3 là 1,55; Khu vực 4 là 1,5; Khu vực 5 là 1,5.
• Nhóm 3: Áp dụng cho tổ chức được giao đất có thu tiền sử dụng đất không qua đấu giá, công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân được giao đất không qua đấu giá; thuê đất trả tiền một lần; cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; xác định giá trị tài sản công. Hệ số K áp dụng theo khu vực:
  • Khu vực 1: Hệ số là 2,5 lần.
  • Khu vực 2: Hệ số là 2,3 lần.
  • Khu vực 3: Hệ số là 2,1 lần.
  • Khu vực 4: Hệ số là 1,9 lần.
  • Khu vực 5: Hệ số là 1,7 lần.

- Quy định về việc tính bổ sung hệ số tăng thêm (Khoản 4 Điều 2)

Bên cạnh hệ số điều chỉnh cơ bản, quyết định quy định việc cộng thêm hệ số dựa trên vị trí và hệ số sử dụng đất của thửa đất:

• Yếu tố vị trí mặt tiền: Trường hợp thửa đất tiếp giáp từ hai (02) mặt tiền đường trở lên (đường có tên trong Bảng giá đất), hệ số điều chỉnh giá đất được tính tăng thêm 10% so với hệ số cơ bản của Nhóm 1, Nhóm 2 và Nhóm 3.
• Yếu tố hệ số sử dụng đất (áp dụng cho Nhóm 2 và Nhóm 3):
  • Hệ số sử dụng đất dưới 6,0 lần hoặc không xác định rõ: Giữ nguyên hệ số cơ bản.
  • Hệ số sử dụng đất từ 6,0 đến dưới 8,0 lần: Tăng thêm 5%.
  • Hệ số sử dụng đất từ 8,0 đến dưới 10,0 lần: Tăng thêm 10%.
  • Hệ số sử dụng đất từ 10,0 đến dưới 12,0 lần: Tăng thêm 15%.
  • Hệ số sử dụng đất từ 12,0 đến dưới 14,0 lần: Tăng thêm 20%.
  • Hệ số sử dụng đất từ 14,0 đến dưới 16,0 lần: Tăng thêm 25%.
  • Hệ số sử dụng đất từ 16,0 lần trở lên: Tăng thêm 30%.
• Trường hợp kết hợp cả hai yếu tố: Nếu thửa đất vừa có từ hai mặt tiền trở lên vừa có hệ số sử dụng đất cao, thì tính tăng thêm 10% do yếu tố mặt tiền trước, sau đó mới tiếp tục tính tăng thêm theo hệ số sử dụng đất.

- Hệ số điều chỉnh giá đất trong Khu công nghệ cao (Điều 3)

Đối với các thửa đất nằm trong phạm vi Khu công nghệ cao, hệ số điều chỉnh giá đất được quy định riêng biệt dựa trên hình thức thuê đất và mục đích sử dụng:

• Trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm:
  • Mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ; kinh doanh nhà ở thương mại, văn phòng cho thuê: Hệ số K là 1,7 lần.
  • Mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp; đất công cộng có mục đích kinh doanh: Hệ số K là 1,5 lần.
• Trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê:
  • Mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ; kinh doanh nhà ở thương mại, văn phòng cho thuê: Hệ số K là 2,5 lần.
  • Mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: Hệ số K là 2,3 lần.

- Trách nhiệm của các cơ quan chức năng (Điều 4 & Điều 5)

Quyết định phân công nhiệm vụ cụ thể cho các Sở, ngành và địa phương nhằm đảm bảo việc thực thi đồng bộ và chính xác:

• Sở Tài chính và Sở Tài nguyên và Môi trường: Chủ trì phối hợp với các đơn vị liên quan theo dõi biến động thị trường để tham mưu, trình UBND thành phố điều chỉnh hệ số K hàng năm cho phù hợp thực tế.
• Sở Quy hoạch - Kiến trúc: Chịu trách nhiệm hướng dẫn xác định hệ số sử dụng đất của từng thửa đất cụ thể để làm căn cứ tính hệ số tăng thêm.
• Cục Thuế thành phố và Chi cục Thuế quận, huyện: Áp dụng hệ số K để tính toán, thông báo và thu nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các đối tượng nghĩa vụ tài chính.
• Ban Quản lý Khu công nghệ cao: Trực tiếp xác định tiền thuê đất và điều chỉnh đơn giá thuê đất cho các dự án trong phạm vi quản lý.
• Ủy ban nhân dân quận, huyện: Chỉ đạo các phòng ban chuyên môn phối hợp thực hiện thu nộp ngân sách; thanh tra, kiểm tra và giải quyết khiếu nại, tố cáo phát sinh.
• Giải quyết vướng mắc (Điều 5): Trong quá trình thực hiện, nếu có khó khăn phát sinh, UBND quận, huyện phải kịp thời báo cáo các Sở, ngành hướng dẫn; trường hợp vượt thẩm quyền sẽ trình UBND thành phố xem xét quyết định.