Quyết định số 20/2015/QĐ-UBND do Ủy ban nhân dân tỉnh An Giang ban hành là văn bản pháp lý quan trọng quy định chi tiết về đơn giá thuê đất, thuê mặt nước trên địa bàn tỉnh An Giang. Quyết định này đưa ra các căn cứ, tỷ lệ phần trăm và phương pháp xác định giá đất cụ thể nhằm chuẩn hóa hoạt động quản lý tài chính đất đai, tạo môi trường minh bạch cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân tham gia thuê đất, thuê mặt nước.

- Đơn giá thuê đất không thông qua hình thức đấu giá

Đối với trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm không thông qua hình thức đấu giá, đơn giá thuê đất một năm được tính bằng công thức: Giá đất của một mét vuông tính thu tiền thuê đất nhân với tỷ lệ phần trăm (%) tính tiền thuê đất. Trong đó, tỷ lệ phần trăm được phân chia cụ thể theo từng khu vực địa lý như sau:

• Đất nằm trong giới hạn đô thị (bao gồm các phường, thị trấn): Tỷ lệ phần trăm tính tiền thuê đất hàng năm được áp dụng là 2% giá đất tính thu tiền thuê đất theo mục đích sử dụng đất thuê.
• Đất thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn (áp dụng cho cả khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu kinh tế cửa khẩu): Tỷ lệ phần trăm tính tiền thuê đất hàng năm là 0,75% giá đất tính thu tiền thuê đất.
• Đất thuộc các khu vực còn lại trên địa bàn tỉnh: Tỷ lệ phần trăm tính tiền thuê đất hàng năm được áp dụng ở mức 1% giá đất tính thu tiền thuê đất.

Đối với trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê không thông qua đấu giá, đơn giá thuê đất thu một lần được xác định là giá đất của thời hạn thuê đất và được tính toán dựa trên các phương pháp định giá đất cụ thể.

- Đơn giá thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất

• Trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền hàng năm: Đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn một năm. Đơn giá trúng đấu giá này được giữ ổn định trong vòng 10 năm. Sau khi hết thời gian ổn định, việc điều chỉnh đơn giá thuê đất sẽ thực hiện theo chính sách chung nhưng mức điều chỉnh tăng không được vượt quá 30% đơn giá trúng đấu giá hoặc đơn giá của kỳ ổn định liền kề trước đó.
• Trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê: Đơn giá thuê đất được xác định trực tiếp là đơn giá trúng đấu giá của toàn bộ thời hạn thuê đất.

- Các phương pháp xác định giá đất cụ thể

Quyết định phân định rõ hai nhóm phương pháp xác định giá đất cụ thể dựa trên giá trị của thửa đất hoặc khu đất tính theo Bảng giá đất:

• Áp dụng các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư đối với thửa đất hoặc khu đất có giá trị từ 20 tỷ đồng trở lên. Các trường hợp áp dụng bao gồm: xác định đơn giá thuê đất hàng năm cho chu kỳ đầu tiên; thuê đất trả tiền một lần không qua đấu giá; chuyển từ thuê đất hàng năm sang thuê một lần; nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê; cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; và xác định giá khởi điểm đấu giá thuê đất trả tiền một lần.
• Áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với thửa đất hoặc khu đất có giá trị dưới 20 tỷ đồng cho các trường hợp tương tự nêu trên. Ngoài ra, phương pháp hệ số điều chỉnh còn được dùng để xác định đơn giá thuê đất hàng năm khi điều chỉnh cho chu kỳ ổn định tiếp theo và xác định giá khởi điểm đấu giá thuê đất trả tiền hàng năm. Hệ số điều chỉnh giá đất do Sở Tài chính chủ trì xây dựng và trình Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành hàng năm sau khi có ý kiến của Thường trực Hội đồng nhân dân tỉnh.

- Đơn giá thuê đất xây dựng công trình ngầm

Đối với công trình ngầm dưới lòng đất (không phải phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất), đơn giá thuê đất được ưu đãi như sau:

• Trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm: Đơn giá thuê đất bằng 30% đơn giá thuê đất trên bề mặt có cùng mục đích sử dụng.
• Trường hợp thuê đất trả tiền một lần: Đơn giá thuê đất bằng 30% đơn giá thuê đất trên bề mặt có cùng mục đích và thời hạn sử dụng.
• Đối với phần diện tích công trình ngầm vượt ra ngoài ranh giới diện tích đất trên bề mặt có thu tiền thuê đất, số tiền thuê đất của phần diện tích vượt thêm này cũng được tính bằng 30% đơn giá thuê đất bề mặt tương ứng.

- Đơn giá thuê đất đối với đất có mặt nước

• Đối với phần diện tích đất không có mặt nước: Đơn giá được xác định bình thường theo quy định về đơn giá thuê đất thông thường.
• Đối với phần diện tích đất có mặt nước: Đơn giá thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần được xác định bằng 50% đơn giá thuê đất của loại đất có vị trí liền kề có cùng mục đích sử dụng.
• Khung giá thuê mặt nước khác được thực hiện thống nhất theo quy định tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư số 77/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính.

- Phân cấp thẩm quyền xác định đơn giá thuê đất

• Cục trưởng Cục Thuế tỉnh An Giang: Có thẩm quyền xác định đơn giá thuê đất để tính tiền thuê đất đối với các tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
• Chi cục trưởng Chi cục Thuế cấp huyện: Có thẩm quyền xác định đơn giá thuê đất đối với hộ gia đình và cá nhân.
• Sở Tài chính: Có trách nhiệm xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thuê và xác định giá trị quyền sử dụng đất thuê để tính vào giá trị doanh nghiệp khi thực hiện cổ phần hóa.
• Trong trường hợp xảy ra tranh chấp hoặc có ý kiến khác nhau về đơn giá thuê đất giữa người thuê đất và cơ quan nhà nước có thẩm quyền, quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh An Giang sẽ là quyết định cuối cùng.

- Trách nhiệm của các Sở, ngành cấp tỉnh

• Sở Tài chính: Thực hiện xác định giá khởi điểm đấu giá và giá trị đất thuê khi cổ phần hóa; chủ trì xác định các khoản được trừ vào tiền thuê đất phải nộp; đóng vai trò là cơ quan thường trực của Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh để tổ chức thẩm định phương án giá đất cụ thể đối với các khu đất có giá trị từ 20 tỷ đồng trở lên.
• Sở Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng đăng ký đất đai: Xác định các thông tin địa chính (địa điểm, vị trí, diện tích, loại đất, mục đích, thời hạn thuê); xác định hình thức thuê đất để chuyển hồ sơ cho cơ quan tài chính và thuế; phân loại dự án thuộc trường hợp áp dụng hệ số điều chỉnh hay phương pháp định giá cụ thể khác để xử lý hồ sơ theo đúng quy trình.
• Cục Thuế và các Chi cục Thuế: Xác định đơn giá thuê đất không qua đấu giá; tính toán số tiền thuê đất, tiền thuê đất xây dựng công trình ngầm, đất có mặt nước; thông báo nghĩa vụ tài chính cho người nộp; hướng dẫn, thanh tra, kiểm tra và giải quyết khiếu nại về thuế đất.
• Cơ quan Kho bạc Nhà nước: Thực hiện thu đủ số tiền thuê đất, thuê mặt nước theo thông báo của cơ quan thuế, không được từ chối thu hoặc trì hoãn việc hạch toán sang ngày hôm sau khi đã nhận đủ thủ tục.

- Nghĩa vụ của người thuê đất, thuê mặt nước

• Thực hiện kê khai tiền thuê đất, thuê mặt nước đầy đủ, trung thực theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
• Nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước đúng phương thức và thời hạn đã cam kết trong hợp đồng thuê đất.
• Trường hợp chậm nộp tiền thuê đất so với thời hạn thông báo của cơ quan thuế, người thuê đất phải nộp tiền chậm nộp theo quy định tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ.

- Hiệu lực thi hành và điều khoản chuyển tiếp

• Quyết định số 20/2015/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành sau mười (10) ngày kể từ ngày ký ban hành.
• Quyết định này chính thức thay thế Quyết định số 23/2011/QĐ-UBND ngày 03 tháng 6 năm 2011 của Ủy ban nhân dân tỉnh An Giang về việc ban hành đơn giá thuê đất, thuê mặt nước trên địa bàn tỉnh.
• Các nội dung khác liên quan đến tiền thuê đất, thuê mặt nước chưa được quy định cụ thể tại Quyết định này sẽ được thực hiện trực tiếp theo các quy định tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư số 77/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính.
• Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân tỉnh, Giám đốc các Sở: Tài chính, Tài nguyên và Môi trường, Kế hoạch và Đầu tư, Cục trưởng Cục Thuế, Giám đốc Kho bạc Nhà nước tỉnh, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các huyện, thị xã, thành phố cùng các tổ chức, cá nhân thuê đất chịu trách nhiệm thi hành quyết định này.